Die Mietwohnung modernisieren

(Aktualisiert: März 2023)

Durch eine Modernisierung wird sowohl der Wohnwert als auch der Komfort einer Wohnung verbessert. In einigen Fällen ermöglicht diese auch eine Einsparung von Wasser oder Energie. Damit von einer Modernisierung gesprochen werden kann, muss der Wohnwert auf ein neues Level gehoben und nicht nur auf den bereits vereinbarten Mindeststandard zurückgebracht werden. Ansonsten würde lediglich von einer Mängelbehebung gesprochen. Aber welche Pflichten zieht eine Modernisierung für Mieter und Vermieter nach sich?

Modernisierung: Der Vermieter kann, muss aber nicht

Der Vermieter steht grundsätzlich nicht in der Pflicht, eine Wohnung zu modernisieren. Darüber hinaus muss er auch keiner Modernisierung durch den Mieter zustimmen. Dieser Anspruch besteht nur dann, wenn das Interesse des Mieters an der Modernisierung das Interesse des Vermieters an der Substanzerhaltung überwiegt.

Eine Mieterhöhung kann verlangt werden

Anders als für Reparaturen kann der Vermieter für Modernisierungen eine Mieterhöhung verlangen. Das geht jedoch nur dann, wenn sie den Wohnwert erhöht, mehr Komfort bringt oder Ressourcen einspart. Insgesamt dürfen bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden (basierend auf §559 BGB).

Alternativ kann die Miete auch auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Eine Mieterhöhung ist auch dann zulässig, wenn eine Modernisierungsmaßnahme gesetzlich vorgeschrieben ist. Das ist auch der einzige Fall, der bei einer Indexmiete eine Mieterhöhung zulässt. Bei einer Staffelmiete ist eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen grundsätzlich nicht möglich.

Profitieren mehrere Wohnungen von einer Modernisierungsmaßnahme, müssen die Kosten angemessen verteilt werden: Wer einen größeren Nutzen von der Modernisierung hat, muss mit einer größeren Mieterhöhung rechnen als andere, die nur wenige Vorteile daraus ziehen.

Ankündigung drei Monate im Vorfeld

Jede Modernisierung muss mindestens drei Monate vor Arbeitsbeginn in schriftlicher Form angekündigt werden. Hierbei steht es dem Mieter zu, die geplante Maßnahme abzulehnen. In dem Schreiben müssen alle geplanten Arbeiten, deren Zeitpunkt und Dauer, sowie eventuelle Mieterhöhungen beinhalten.

Wie kann ein Mieter eine Modernisierung ablehnen?

In der Regel hat der Mieter die Modernisierung zu dulden, insbesondere, wenn die Maßnahmen die bereits erwähnten Nutzen bringen. Unter bestimmten Umständen kann der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen aber auch ablehnen:

Nicht rechtzeitig informiert: Wirst du als Mieter nicht rechtzeitig über die geplanten Maßnahmen informiert, kannst du diese ablehnen. Der Vermieter muss dich daher mindestens drei Monate vor Arbeitsbeginn informieren.
Härtegrund liegt vor: Liegt ein Härtegrund vor, der gegenüber dem Modernisierungsinteresse des Vermieters überwiegt, zum Beispiel wenn durch die Arbeiten Ihre Gesundheit oder Leben gefährdet sind, musst du die Maßnahmen nicht akzeptieren.
Nachteile überwiegen Vorteile: Du kannst ablehnen, wenn die Maßnahmen zur Modernisierung Nachteile verursachen, die größer sind als die Vorteile, zum Beispiel wenn der Wohnraum 27 Prozent größer wird und dafür die Miete um 41 Prozent steigen soll.
Eine Modernisierungsmaßnahme des Mieters wird hinfällig: Wenn du selbst eine Modernisierung vorgenommen hast, mit Zustimmung des Vermieters, die durch die Maßnahme hinfällig würde.
Wohnung ist nicht mehr bezahlbar durch die Mieterhöhung: Kannst du dir, aufgrund der Mieterhöhung, die Wohnung nicht mehr leisten, kann die Modernisierung abgelehnt werden. Wird jedoch die Wohnung auf einen Standard gebracht, wie ihn zwei Drittel der Wohnungen im selben Bundesland und im selben Alter bereits aufweisen, ist auch eine verhältnismäßig große Mietsteigerung kein Härtegrund.

Mietminderung und Übernahme von Kosten

Entstehen dem Mieter durch die Modernisierungsmaßnahmen Kosten, beispielsweise falls er auswärts essen muss, oder muss er seine eigene Arbeitskraft einbringen, ist der Vermieter dazu verpflichtet, ihm diesen Aufwand zu ersetzen. Für den Zeitraum der Arbeiten kann auch eine Mietminderung verlangt werden, wenn der Wohnwert erheblich gemindert wird.

Außerordentliche Kündigung

Wird aufgrund einer Modernisierung die Miete erhöht, hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht. Die Kündigungsfrist reduziert sich in diesem Fall von den üblichen drei zu zwei Monaten.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern liefert grundlegende Informationen zum betreffenden Thema.