Schönheitsreparaturen – Wer ist verantwortlich?

(Aktualisiert: März 2023)

Das Thema Schönheitsreparaturen ist viel diskutiert und hat in der Vergangenheit zu unzähligen Streitereien und Gerichtsurteilen geführt. Sowohl Mieter als auch Vermieter wissen oft nicht, welche Vereinbarungen rechtens sind und welche nicht. Wer ist für die Renovierung zuständig und wie umfangreich muss oder darf diese sein? Und was darf der Mietvertrag überhaupt vorschreiben?

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind Renovierungsarbeiten, keine Reparaturen. Letztere muss (gegebenenfalls mit Ausnahme von Bagatellschäden) grundsätzlich der Vermieter übernehmen. Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, muss er auch selbst bzw auf eigene Kosten beheben.

Nach abgeschlossenen Schönheitsreparaturen soll der Zustand der Wohnung so sein, dass sie gut an einen neuen Mieter weitervermietet werden kann. Konkret gehören dazu Tapezierarbeiten, Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren, Einbaumöbeln, Fenstern und Außentüren von innen. Werden aber Arbeiten wie das Streichen von Balkon, Terrasse oder Gemeinschaftsräumen oder das Erneuern von Fußböden verlangt, muss der Mieter diese nicht vornehmen, da sie nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen.

Sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung ist der Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen verjährt.

Schönheitsreparaturen werden im Mietvertrag nicht genannt

Findet sich im Mietvertrag keine Klausel zu Schönheitsreparaturen, so muss der Mieter auch keine durchführen, weder während des Mietverhältnisses noch beim Auszug. Denn laut gesetzlicher Regelung – die greift, wenn nichts anderes vereinbart wurde – gehören Schönheitsreparaturen zur Instandhaltung, und die wiederum zu den Pflichten des Vermieters. Es ist also egal, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Bezug befand, der Mieter muss keine Renovierungsarbeiten leisten.

Oft gibt es Quotenklauseln, die den Mieter zu einer bestimmten Anteilszahlung an den Renovierungsarbeiten nach seinem Auszug verpflichten, je nachdem, wie lang er in der Wohnung gewohnt hat (z.B. 20 Prozent nach 12, 40 Prozent nach 24 Monaten). Diese starren Quoten sind ebenso unzulässig wie unverständliche Formulierungen, nach denen beispielsweise so renoviert werden soll, wie es nach dem Wohnzeitraum aussehen müsste, wenn regelmäßig renoviert worden wäre. Es ist aber legitim, festzuhalten, dass beim Auszug des Mieters eine anteilige Übernahme der Renovierungskosten vereinbart wird.

Eine ungültige Klausel im Mietvertrag reicht aus, um den Mieter komplett von seiner Renovierungspflicht zu befreien. Dabei ist unerheblich, ob andere Klauseln wirksam sind – er muss gar nicht renovieren. Hat der Mieter in Unwissenheit um unwirksame Klauseln Schönheitsreparaturen durchgeführt, kann er die Kosten dafür in voller Höhe vom Vermieter zurückfordern. Im Zweifelsfall muss der Mieter beweisen, dass er innerhalb der geltenden Fristen Schönheitsreparaturen vorgenommen hat. Rechnungen für benutztes Material oder Handwerkerrechnungen sollten also unbedingt aufgehoben werden. Auch eine schriftliche Bestätigung von privaten Helfern ist sinnvoll.

Gültige Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Allerdings kann der Mieter nicht gezwungen werden, bestimmte Renovierungen zu bestimmten Zeitpunkten vorzunehmen.
Renovierungsbedarf besteht, wenn die Wohnung nicht mehr gut aussieht. Man kann sich hier aber an den im nächsten Punkt aufgeführten Fristen orientieren.
Der Mieter muss regelmäßig renovieren. Allerdings sind die Fristen nicht starr vorgegeben (ausschlaggebend sind Formulierungen wie im Allgemeinen oder in der Regel) und die angegebenen Zeitabstände zwischen den Renovierungen sind lang genug, das bedeutet:
– mindestens drei Jahre für Küchen, Bäder, Duschen
– mindestens fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele, Toilette
– mindestens sieben Jahre für sonstige Nebenräume
Der Mieter muss bis spätestens zum Ende des Mietverhältnisses je nach Abnutzung renovieren. Solch eine Klausel schließt aus, dass der Mieter durch die Renovierungsarbeiten übermäßig belastet wird. Außerdem muss er nicht in jedem Fall bei Auszug renovieren, sondern kann dies auch schon vorher tun.
Lackierte Holzteile müssen bei Auszug den gleichen Farbton haben wie bei Bezug der Wohnung.
Eine Abgeltungsklausel: Sind die üblichen Fristen bei Auszug noch nicht abgelaufen, muss der Mieter nicht renovieren, aber einen Anteil der Renovierungskosten übernehmen. Die Höhe des Anteils ist abhängig von den Fristen, die zum Zeitpunkt noch nicht abgelaufen sind, die Klausel darf keine festen Beträge enthalten. Möchte der Mieter lieber selbst renovieren, muss ihm dies gewährt werden.

Ungültige Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Mietklauseln sind in der Regel ungültig, wenn eines der folgenden Szenarien auftritt:

Wird der Mieter durch eine Klausel übermäßig belastet, wird sie unwirksam. Hier gilt: Der Mieter soll nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als er selbst verwohnt hat.
Anfangsrenovierung ohne Ausgleich: Der Mieter kann nicht vertraglich dazu verpflichtet werden, bei Bezug die Wohnung zu renovieren. Einigt er sich aber beispielsweise mit dem Vermieter darauf, dass er im Gegenzug zwei Monate keine Miete zahlen muss, ist die Anfangsrenovierung zulässig.
Endrenovierung: Der Mieter kann bei Auszug nicht unabhängig von der Wohndauer zur vollständigen Renovierung verpflichtet werden. Hat er die Räume beispielsweise nur wenige Monate bewohnt, müsste er dadurch deutlich mehr renovieren, als er selbst verwohnt hat.
Der Mieter soll in zu kurzen oder starren Fristen Schönheitsreparaturen durchführen (also nach x Jahren, auch dann, wenn eine Renovierung eigentlich noch nicht vonnöten ist). Ausschlaggebend ist hier die Formulierung: “spätestens” oder “mindestens bis etwa” drücken Verbindlichkeit aus und lassen die Klausel unwirksam werden.
Der Mieter wird während des Mietverhältnisses auf bestimmte Arten der Ausführungen oder Farben festgelegt. Ist das der Fall, ist die Klausel unwirksam.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern liefert grundlegende Informationen zum betreffenden Thema.