Haus mit Einliegerwohnung

Dieses Haus mit ausgebautem Einliegerbereich im Dachgeschoss liegt auf einem herrlichen, gewachsenen Grundstück am Ortsrand eines größeren Dorfes nordöstlich von Augsburg nahe der Kreisstadt Aichach.

Das Haus ist in 2 Wohneinheiten nebst Einliegerbereich im Dachgeschoss aufgeteilt. Die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss sind seit Oktober 2023 vermietet. Der Einliegerbereich steht für eine Nutzung frei.

Das 1971 errichtete Haus wurde im Jahr 2021 bezüglich des Innenausbaus modernisiert. Über ein großzügiges, helles Treppenhaus erreicht man die beiden, je ca. 100 m² großen, 3-Zimmer-Wohnungen im Erd- und Obergeschoss. Die geschwungene Treppe und der Fliesenboden, aber auch die Möglichkeit, die Wohnungen auf Wunsch von zwei Seiten zu erreichen, lassen zu, dass man das Haus auch als Einfamilienhaus für die große Familie nutzen kann. Im Dachgeschoss wurde ein ca. 60 m² großer Einliegerbereich geschaffen und wohnraumvergleichbar bzw. -ähnlich ausgebaut. Damit bietet das Haus eine außergewöhnliche Flexibilität der Nutzung durch eine Familie oder für Mehrgenerationen- bzw. Mehrparteien-Wohnen und -Arbeiten.

Die Erdgeschoss-Wohnung betritt man über einen Flur von dem ein Kinder-/Arbeits-/Schlaf-Zimmer, Bad und Küche abgehen. Auch ein Zugang über das Wohnzimmer ist hergerichtet. Vom Flur aus gelangt man über die Küche in den Ess- und Wohnbereich, an den ein weiteres Schlafzimmer angrenzt. Von Wohnzimmer, Essbereich und Küche blickt man in den Garten und - unverbaut - auf die angrenzenden Wiesen und Auen. Zur Modernisierung gehörte die Herrichtung des Duschbades, so dass diese Wohnung besonders gut geeignet ist für Menschen, die ebenerdig und möglichst mit wenig Barrieren wohnen wollen. Zur Wohnung gehört eine ca. 40 m² große Terrasse und der ca. 200 m2 große, westliche Gartenteil.

Die Obergeschoss-Wohnung ist nahezu identisch geschnitten. Hier wurde allerdings das Bad in ein Duschbad und das WC getrennt. Außerdem wurde der Zugang vom Wohnzimmer ins Treppenhaus geschlossen. Desweiteren bietet das große Treppenhaus, das sich auf dieser Etage nach Osten hin zu einem Balkon öffnet, auch die Option, ein weiteres Zimmer zu schaffen. Zur Wohnung gehört ein ca. 1,50 m breiter und ca. 11 m langer West-Balkon, der ebenso von Wohnzimmer wie Küche begehbar ist. Desweiteren wurde der Wohnung der sich links vom Hauseingang befindliche, südliche Gartenteil zugeordnet, so dass die Vorteile des Wohnens in der Natur auch bei dieser Wohnung voll zum Tragen kämen.

Nachträglich wurden vom Verkäufer die Dachflächen ausgebaut und eine räumlich abgetrennte Einheit geschaffen, die er zur Nutzung als (Einlieger-) Wohnung geplant hat. Sie ist in 3 Räume, ein Duschbad und einen großen Abstellraum unterteilt. Alternativ ist eine Nutzung als Arbeits- oder Hobbybereich denkbar. Dieser Einheit könnte im nördlichen Teil des Grundstücks eine eigene kleine Gartenfläche zugewiesen werden.
Eine Aufteilung des Dachgeschosses und Zuordnung zu den Wohnungen im Erd- und Obergeschoss ist leicht möglich, da die Räume durch zwei Türen vom Treppenhaus zugänglich sind. Damit könnten den Bewohnern der beiden Wohnungen HomeOffice-Räume geboten werden. Bei der aktuellen Vermietung der Erd- und Obergeschoss-Einheit, die im Herbst 2023 erfolgte, war dies jedoch nicht erforderlich.

Zum Haus gehört eine Doppelgarage sowie nördlich davon ein gut befahrbarer PKW-Stellplatz. Weitere 3 PKWs können jeweils vor den Garagen und dem eigentlichen Außenstellplatz in Abstimmung abgestellt werden, so dass pro Wohnung/Einheit auch zwei PKW´s Platz auf dem Grundstück finden.

Das Haus ist nicht unterkellert, allerdings die Garage. Dort befindet sich die ca. 25 Jahre alte Ölheizung und ein Abstellraum. Feuchtigkeit dringt gelegentlich ein, so dass die Räume nur eingeschränkt zur Lagerung geeignet sind. Eventuell errichtet man auf den jeweiligen Garten-Bereichen Abstellflächen in Form von Gartenhäusern.

Ausstattung

Baulicher Zustand:
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- errichtet 1971
- Sanierung / Modernisierung Innenausbau inkl. Bäder 2021
- Fenster ca. 1971 / Austausch mind. teilweise empfehlenswert
- Öl-Heizung 1997 / Erneuerung anstehend

Internet:
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- Angebot Telekom (unverbindlich): bis zu 175 Mbit/s
- Angebot Vodafone (unverbindlich): bis zu 250 Mbit/s

Wohnfläche gemäß hier erfolgter Berechnung:
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ca. 98 m² Wohnfläche Erdgeschoss-Wohnung
ca. 92 m² Wohnfläche Obergeschoss-Wohnung
ca. 60 m² Fläche Dachgeschoss-Räume
ca. 30 m² Fläche Treppenhaus

Nutzfläche:
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Unterhalb der Doppelgarage befinden sich der Heizungsraum und ein Kellerraum. Diese sind zur Lagerung witterungsbeständiger Gegenstände geeignet. Teilweise kommt es zu eindringender Feuchtigkeit.

PKW-Stellplätze:
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2 Garagen bzw. Doppelgarage
1 PKW-Außenstellplatz neben Doppelgarage
3 weitere PKW können in Abstimmung mit den Nutzern der Garage bzw. des vorgenannten Stellplatzes jeweils vor den Garagen und dem Stellplatz abgestellt werden.
Nutzfläche

Mieteinnahmen / Rendite:
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ca. 28.000 € pro Jahr Nettomiete IST für EG und OG Wohnung inkl. Stellplätze und Garten
ca. 7.000 € pro Jahr Nettomiete Prognose für DG inkl. Stellplätze und Garten
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ca. 35.000 € pro Jahr erwartete Nettomiete bei Vollvermietung gesamt

Bei Vollvermietung ist demgemäß mit einer Brutto-Anfangs- / Mietrendite von ca. 5,0% p.a. zu rechnen.

Lage

Das Haus liegt am Ortsrand der ca. 2.000 Einwohner-Gemeinde Schiltberg im Dreieck Augsburg - Ingolstadt - München im sog. Holzland. Das Tal der Weilach, die durch den Ort fließt, wurde zum Landschaftsschutzgebiet erhoben. Die Nähe zu Natur, Wiesen, Felder und Wälder prägen nicht nur den über seine eigene Infrastruktur, wie Grundschule, Kindergarten, Bäcker, Metzger und Wirtshaus verfügenden Ort, sondern auch das unmittelbare Umfeld des Hauses. Hier kann Ausspannen, die Zeit im Grünen gestalten, Kinder fernab des Stresses von Großstädten aufwachsen lassen und abends den Sonnenuntergang genießen.

Die Buslinie 243 des Augsburger Verkehrsverbundes verbindet Schiltberg mit dem durch die wunderschöne, historische Altstadt geprägten, ca. 10 km entfernten Aichach, wo sich alle weiteren Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleister und Versorger einer Kreisstadt finden.

In Schiltberg kommt man zur Ruhe und kann durch gute Internetverbindung im HomeOffice arbeiten.

Wer in die Großstädte will, kann von den jeweils ca. 10-15 PKW-Fahrtminuten entfernten Bahnhöfen in Altomünster die S-Bahn Linie S2 nach München (ca. 60 Min.) oder von Aichach die Regionalbahn nach Augsburg (ca. 30 Min.) bzw. nach Ingolstadt (ca. 30 Min.) nehmen. Mit dem Auto ist man natürlich schneller und erreicht Augsburg in ca. 30 Min., München und Ingolstadt jeweils in ca. 45 Min.

Sonstiges

Sonstiges Hinweis zu Wohnfläche:
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Bei der hier angegebenen Gesamt-Wohnfläche (ca. 280 m²) handelt es sich um die Raumflächen der beiden Wohneinheiten im Erd- und Obergeschoss (ca. 78 m² und ca. 84 m²) nebst 50% Anteil der Terrassen- und Balkonflächen (ca. 20 m² und ca. 8 m²), den wohnraumähnlich ausgebauten Flächen im Dachgeschoss (ca. 60 m²) sowie dem Treppenhaus (ca. 30 m²). Bei einer getrennten Vermietung der Wohneinheiten im Erd- und Obergeschoss gehören die Treppenhausfläche nicht zur vermietbaren Wohnfläche. Sofern Sie eine separate Vermietung der nachträglich ausgebauten Räume im Dachgeschoß als Wohneinheit planen, ist voraussichtlich ein Nutzungsänderungsantrag erforderlich. Verkäufer und Makler übernehmen hierfür keine Gewähr.

Hinweis zum Makler-Vertrag:
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Alle Angaben sind ca.-Angaben, freibleibend und ohne Gewähr. Irrtum, Änderungen und Zwischenverkauf / Zwischenvermietung bleiben vorbehalten. Die Bekanntgabe der Objektadresse / von Objektdaten geschieht unter ausdrücklichen Hinweis auf unsere Provisionsforderung im Fall des Ankaufs. Die Käuferprovision beträgt 3,57% vom Kaufpreis inkl. ges. MwSt. Mit Bekanntgabe der Objektadresse kommt ein Makler-Vertrag zustande. Als Makler sind wir sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig und haben auch mit dem Verkäufer eine Provisionsvereinbarung.

Widerrufsrecht:
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Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Frist beginnt ab dem Tag des Vertragsschlusses / Erhalt dieser Widerrufsbelehrung. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, genügt eine schriftliche Erklärung an Matthias Jugel, RE/MAX in Starnberg und RE/MAX in Landsberg am Lech - Matthias Jugel Immobilien, Hauptsitz: Hinterer Anger 347/348, 86899 Landsberg a.L., 2. Büro: Maximilianstraße 20, 82319 Starnberg, Mail: [email protected]. Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistungen während der Widerrufsfrist beginnen soll, so haben Sie uns einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht. Ihr Widerrufsrecht erlischt vorzeitig, wenn wir auf Ihren ausdrücklichen Wunsch hin tätig geworden sind und der Vertrag vollständig erfüllt ist, bevor Sie Ihr Widerrufsrecht ausgeübt haben. Verpflichtungen zur Erstattung von Zahlungen müssen innerhalb von 30 Tagen erfüllt werden.

Angaben laut TMG:
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Matthias Jugel, RE/MAX in Starnberg und RE/MAX in Landsberg am Lech - Matthias Jugel Immobilien, Hinterer Anger 347/348, 86899 Landsberg am Lech, USt-Nr.: 145/106/60014, USt-IdNr.: DE291133668.
Gewerbeerlaubnis gemäß § 34c GewO erteilt durch: Kreisverwaltungsreferat München, Ruppertstr. 19, 80466 München. Zuständige Aufsichtsbehörde: Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern, Max-Joseph-Straße 2, 80333 München, www.ihk-muenchen.de. Online-Streitbeilegung: ?http://ec.europa.eu/consumers/odr/. Stichworte Garage vorhanden, Stellplatz vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 6, Anzahl der Badezimmer: 3, Anzahl Terrassen: 1, Anzahl Loggias: 1, Gartenfläche: 580,00 m², Anzahl der Wohneinheiten: 2, Bundesland: Bayern, 3 Etagen, modernisiert, Distanz zum Kindergarten: 0.70, Distanz zur Grundschule: 0.70, Distanz zur Realschule: 0.70, Distanz zum Gymnasium: 10.00 Sonstiges/Wohnen: Einliegerwohnung