Rarität: Maisonette mit großem Dachgarten Rheinbabenallee Nähe Roseneck Berlin-Schmargendorf
Kaufpreis
Zimmer
Fläche
Objektdaten
Preise
Ausstattung
Energieausweis
Parken
Objektbeschreibung
Lage
Beschreibung Wohnanlage
Die Eigentumswohnanlage wurde 1972 in Massivbauweise mit Vollkeller von dem Bauträger Fischer auf einem 2.372 m² großen Park-Eckgrundstück errichtet. Zuvor standen hier zwei Altbauvillen. Die Anlage musste daher um einige alte geschützte Bäume herumgebaut werden. Dadurch entstand ein einzigartiges Gebäude Ensemble. Die alte Grundstücksmauer mit Schmiedeisernem Aufsatz ist noch heute erhalten geblieben. Insgesamt gibt es 12 Maisonette-Wohnungen davon 11 2-Zimmerwohnungen mit einer Größe von ca. 62 m², wovon eine Wohnung Im Haus Nr. 5 im Gemeinschaftseigentum gehalten wird. Dabei handelt es sich um die frühere Hausmeisterwohnung. Aktuell ist diese an eine Fußpflege Praxis vermietet. Jede Wohnung hat ihren eigenen Hauseingang ähnlich einem Townhouse.
Die Dächer sind für die Baujahre typisch als Flachdächer ausgelegt. Das Gesamtbild der Anlage ist versetzt strukturiert und, so dass ein aufgelockertes Ensemble der Anlage entsteht. Die Terrassen der Wohnungen sind abgeschrägt. Die Balkone nach Osten sind im Obergeschoss überdacht und besitzen als architektonische Besonderheit Lichtkuppeln.
Lagebeschreibung
Die Wohnanlage befindet sich in der Rheinbabenallee 5-7c Ecke, Luciusstraße im Ortsteil Schmargendorf von 14199 Berlin-Charlottenburg. Der Bezirk Charlottenburg gehört zu den begehrtesten Wohnlagen Berlins. Das Roseneck grenzt direkt an die Villenvororte Grunewald von Wilmersdorf und Dahlem von Zehlendorf. Dem entsprechend finden sich auch am Standort hochwertige Immobilien für eine anspruchsvolle Klientel.
Der Bezirk verfügt über eine exzellente Infrastruktur. Die Anbindung an den ÖPNV ist gut. Die Buslinien 186, 249 und M29 haben am Roseneck ihre Haltestellen. Da die Wohnung nach Westen zur Luciusstraße ausgerichtet ist, gibt es keine wesentliche Lärmbelästigung durch den öffentlichen Nahverkehr..
Am Roseneck und dem näheren Umfeld finden sich eine feine Auswahl an Gastronomie, kleinen Boutiquen und Lebensmittelgeschäften. In unmittelbarer Umgebung gibt es mehrere Kitas, Grundschulen, internationale- u. weiterbildende Schulen.
Das Roseneck ist ein zentraler Ausgangspunkt in alle Richtungen: Nach Norden führt die Teplitzer Straße in Verlängerung der Hubertusallee direkt zum Kurfürstendamm, in Richtung Osten über den Hohenzollerndamm zur Stadtautobahn und nach Wilmersdorf ins Stadtzentrum. Nach Süden über die Clayalle nach Dahlem (Freie Universität) und weiter nach Zehlendorf Mitte und Steglitz. Nach Westen gelangt man über die Hagenstraße in das Naherholungsgebiet und Hundeauslaufgebiet Grunewaldsee. Der Messel Park verläuft nur 251 m parallel hinter dem Grundstück. Über die Königsallee – Hüttenweg hat man Anschluss an die AVUS Stadteinwärts oder in Richtung Potsdam und Berliner Ring.
Sonstiges
Eigentumswohnung
Die angebotene Wohnung Nr. 11 im Haus Nr. 7c ist mit einer Wohnfläche von 115,46 m² ( 1.120/10.000stel MEA) und einer Terrasse von ca. 70 m² die größte Maisonette-Wohnung in der Anlage. Diese war ursprünglich für den Erbauer zur Eigennutzung gedacht. Die Wohnung Nr. 11 hat Penthouse Charakter und liegt mit der unteren Wohnebene im 1.OG. des Hauses 7c. Über einen abgeschlossen Treppenaufgang gelangt man zum eigentlichen Wohnungseingang.
Der Verkäufer ist seit 1092 Wohnungseigentümer und hat nach Übernahme die Wohnung komplett saniert. Er ist Eigentümer eines Malereiunternehmens was sich in der perfekten Gestaltung und Ausführung der Renovierungsarbeiten widerspiegelt. Dies macht die Wohnung zu einem rarem Kleinod was sie von anderen Wohnungsangeboten abhebt. Das Design der Wohnung besticht durch eine liebevolle Raumgestaltung bis ins Detail. Die gesamte Wohnung besitzt Stuck-Gesimse an den Decken (kein Styropor), wobei die Stöße mit Gaze überspannt und verspachtelt wurden (Siehe Detailfoto Raum Kind2). Im Wohnzimmer sind in den Gesimsen dimmbare LED Down-Spots integriert. Hiermit lässt sich im Zusammenklang weiterer Beleuchtungselemente eine individuelle Lichtgestaltung inszenieren.
Alle Wohnräume der Maisonette haben über den Tag verteilt direkte Sonnen-einstrahlung.
Alle Wohnräume besitzen Stäbchen-Parkettfußböden, was in den Siebziger Jahren weit verbreitet war.
Alle Wände und Decken wurden gespachtelt, was ein sehr aufwendiges Verfahren der Wand- u, Deckengestaltung ist.
Die Farbgebung der Wände umfasst dezente und angenehme warme Pastelltöne exklusiver Hersteller. Teilweise in kaum wahrnehmbaren Nuancen. Ein gewöhnliches Weiß ist out.
Alle Fenster wurden bereits erneuert. Überwiegend mit pulverbeschichtetem Alu- oder Kunststoffrahmen mit Thermopen-Verglasung. Alle Fenster und Türen sind alarmgesichert. Zudem wurde die gesamt Elektrik der Wohnung 1992 komplett erneuert. Die Türklinken in der unteren Ebene sind neu, diese wurden in Edelstahl dem Treppengeländer optisch angepasst.
Alle Wohnräume eine Zuleitung zum Kabelfernsehaschluss.
Die Gas-Zentral-Heizungsanlage des Gebäudes wurde erst vor 5 Jahren für € 50.000,- erneuert. Warmwasser wird zentral über die Heizungsanlage erzeugt.
Auf einer Wohnfläche von ca.115,46 Quadratmetern besitzt die Maisonette insgesamt 3 ½ Wohnräume und eignet sich vom Grundriss her ideal für eine Familie mit bis zu 2 Kindern.
In der unteren Wohnebene finden sich drei Wohnräume davon zwei kleinere Räume welche als zwei Kinderzimmer oder 1 Kinderzimmer und ein Homeoffice bzw. als Gästezimmer genutzt werden können. Die beiden kleinen Räume haben 11,25 m² und 7,78 m².Da sich zwischen den beiden Räumen keine tragende Wand befindet können die beiden Räume auch zusammenglegt werden.
Der große Wohnraum wird als Elternschlafzimmer genutzt. Er misst 22 m² und besitzt eine über die gesamte Raumlänge von 5,44 m Fensterfront mit einem schmalen Balkon über die gesamte Länge.
Angrenzend an das Schlafzimmer liegt das große Badezimmer. Es ist deckenhoch glänzend gefliest in pastellweiß mit einem dezenten Fries. Die große Acryl-Badewanne ist ergonomisch geformt und ist mit einer Handbrause ausgestattet. Eine Besonderheit ist ein deckenhohes Spiegel-Wandelement über der Badewanne. Der Heizkörper ist gleichzeitig ein großer Handtuchtrockner. Echte Badeatmosphäre entsteht durch LED Decken-Spots. Diese lassen den Raum in funkelndem Glanz erstrahlen. In der Decke integrierte Lautsprecher runden das Badevergnügen ab. Das Bad besitzt zudem ein großes Fenster.
Ein weiteres Highlight sind die Spiegelwände im Flur was den Raum aufhellt optisch vergrößert. LED Downlight-Spots über den Spiegelwänden sorgen für eine eindruckvolle Ausleuchtung.
Ein kleiner Waschmaschinen- u. Trockner Raum liegt gegenüber vom Bad. Eine Abstellkammer findet sich daneben unter der abgeschalten Treppe. Die Treppe verfügt über edle Edelstahl Handläufe, die Stufen bestehen aus massiven Mahagoni Brettern.
Das Herzstück der Penthouse-Ebene ist das ca. 34,40 m² große Wohnzimmer. Es besticht durch den großen gemauerten Kamin. Ein echter Eye-Catcher! Wie bei einem Bungalow präsentiert sich eine beeindruckend große Terrasse mit direktem Zugang vom Kaminzimmer.
Die 70 m² große Dachterrasse bietet ein Höchstmaß an Privatsphäre ohne direkte Nachbarn. Ein besonderer Genuss sind die Sonnenuntergänge auf der in Richtung Süd-West gelegen Terrasse. Im Sommer ist diese durch alten Baumbestand und Terrassenpflanzen völlig sichtgeschützt. Zudem gibt es an dem überdachten Freisitz eine große Markise. Das Elternschlafzimmer besitzt ebenfalls eine 5,45 m breite Markise über dem Balkon.
Die direkt an das Kamin-Wohnzimmer angrenzende Küche ist mit Capadecor- Schwedenvlies tapeziert. Den Deckenaschluss der Oberschränke bildet ein Spiegel Fries. Die Nolte Einbauküche ist mit Siemens Einbaugeräten ausgestattet. Der Geschirrspüler ist neu und der Herd mit Backofen ist zwei Jahre alt. Zudem gibt es eine hochertige Panasonic Mikrowelle in Edelstahl mit Inverter Grll-Funktion.
Sehr praktisch ist eine Durchreiche von der Küche ins Wohnzimmer.Da es sich hierbei um keine tragende Wand handelt kann die Küchewand zum Wohnzimmer auch komplett wegfallen.
Das Gäste Dusch- WC im Penthouse ist ebenso wie das das große Bad deckenhoch gefliest. Hier sind es weißglänzende ziegelförmige Fliesen. Besonderheiten des Gäste-WC sind die geräumige Runddusche mit Scharniertüren und die deckenhohe Spiegelwand über die gesamte Raumtiefe. Durch die darüber liegenden Wandstrahler auch ein hervorragender Schmink- und Frisierplatz. Eine durchgehende Wandablage bietet Platz für Kosmetik- und Körperpflegemittel. Auch das Gäste WC hat ein Außenfenster.
Es gibt auch einen ca.12,00 m² großen Wohnungskeller, dieser ist separat über das Erdgeschoss zugänglich.
Zu der Wohnung gehört das Sondernutzungsrecht an einem Garageneinstellplatz innerhalb einer Doppelgarage. Mit einer Fernbedienung lassen sich das Garten- u. Garagentor steuern. Die Garage ist beheizt und verfügt über einen Stromanschluss.
Wohngeld
Jahresabrechnung (Wohngeld) für das Jahr 2022 vom 16.02.2023 umgerechnet € 894,10 pro Monat inkl. Zuführung Instandhaltungsrücklage. Vormals lag das Wohngeld bei ca. € 695,- pro Monat.
In dem Wirtschaftsplan 2023 für das Jahr 2024 gab es Erwartungen auf weiter steigende Gaspreise weshalb präventiv und übergangsweise der Beschluss gefasst wurde die Heizkosten um € 200,- anzuheben, damit liegen die monatlichen Heizkostenvorschüsse übergangsweise bei € 353,-. Es zeichnet sich jedoch ab, dass diese Erwartungen für 2024 nicht zutreffen werden. Somit ist mit einer entsprechenden Rückzahlung und einer Neuanpassung der Vorauszahlungen annähernd auf das letzte Niveau zu erwarten.
Die Instandhaltungsrücklage der 11 Wohnungseigentümer beträgt € 120.000,- Bei der letzten Eigentümetversammlung wurde die Wäremdämmung der Ostfassade zur Beschlussfassung vorgetragen.
Stichworte
Versorgung: Städtische Wasserversorgung, Städtische Stromversorgung
Serviceleistungen: Hausmeister