Traum in Königstein (Frankfurt), idyllisch&chic, 230m2 incl. Keller, KfW55, S-Bahn 3Min., kein Renov.-Bedarf, Garten/Natur/Wald

Objektbeschreibung
-- Privatverkauf --

-- Kein Renovierungsbedarf / äußerst gepflegt --

-- Flexible Besichtigung, auch kurzfristig --

230 m2 (incl. Keller)

- Wohnen im eigenen Viertel, in Ruhe, am Wald, in der Natur
- Sehr gepflegt (kein Renovierungsbedarf)
- Lichtdurchflutet (überwiegend bodentiefe Fenster)
- Vollunterkellert (Weiße Wanne)
- Massivbauweise, auch nichttragende Innenwände
- Hochwertigste Materialien (innen und außen)
- Alle Türen 210 cm lichte Höhe
- Mit Biomasse-Nahwärme-Bezug und Ökostrom-Bezug 100%-iges ökowohnen
- Direkte ÖPNV-Anbindung nach FFM (S-Bahn fußläufig 3 Min.)
Raumaufteilung
Wohn- und Nutzfläche insg. 230 m2

Eingang/Diele/Garderobe/Gäste-WC/Abstellraum
- Großzügige(r/s) und helle(r/s) Eingangsbereich/Diele/Garderobe/Gäste-WC, mit abgeschlossener Abstellkammer
- Großzügige schwebende Ablagemöglichkeiten in Garderobe mit Vollholz-Ablagen, Vollholz-Sitzgelegenheiten, Edelstahl-Garderoben-Stangen
(alles in massiv undhochbelastbar ausgeführter Maßarbeit)
- Abstellkammer mit maximalem Stauraum (für Aufbewahrung Schuhe, Haushaltsmittel, Staubsauber, etc.)
- Abstellkammer mit Einbauregalen in Maßarbeit, Vollholz lackiert
- Abstellkammer mit Einbau-Schuhschrank in Maßarbeit, deckenhoch
- Abtrennung zu Küche/Essen/Wohnen mit wunderschönen doppelflügigen Sprossentüren (für behagliches Heizen ohne Wärmeabgang in die OG's)

Küche/Essen/Wohnen
- Offener Wohn-/Koch-/Essbereich,für gemeinsames Leben/Kochen/Essen/Feiern
- Abtrennung zur Diele mit wunderschönen doppelflügigen Sprossentüren (für behagliches Heizen ohne Wärmeabgang in die OG's)

Terasse/Garten
- Urlaubsfeeling zu Hause in mediterraner Atmosphäre
- Blumenbeete, Obstbäume, Wasserbrunnen, Wiese, Büsche und Bäume

Schlafen
- Äußerst großzügiges Eltern-Schlafzimmer, mit viel Luft zum Atmen, mit viel Licht zum Leben
- Bad en-suite, mit direktem Zugang vom/zum Eltern-Schlafzimmer

Kinderzimmer/Gästezimmer
- Großzügiges Kinderzimmer mit viel Licht und vielen Einrichtungsmöglichkeiten

Dachstudio mit Loggia und Bad
- Ein Traum als großzügige Bibliothek mit Blick in die Ferne
- Ein Traum als Yoga- und Fitnessraum mit Blick in die Ferne
- Ein Traum als Lounge mit Loggia Blick in die Ferne
- Ein Traum als Eltern-Luxus-Schlafzimmer mit Blick in die Ferne
- Ein Traum als weiteres Kinderzimmer (groß genug für 2 weitere Kinder)

Keller
- Ein Traum von einer Werkstatt, wenn der Mann oder die Kinder (oder alle zusammen) was Richtiges bauen wollen, mit Massivholz-Arbeitsplatte, mit massivem darin eingelassenem Schraubstock
- Trainingsraum (Tischtennis, Cross-Trainer, Reckstange in Edelstahl)
- Vorratsraum (schwebende Massivholzregale mit freiem Zugang zu allen Stellen, äußerst stabile Maßanfertigung)
- Waschküche im Technikraum mit viel Platz für Einbau von Arbeitsplatte/Wäscheschränken zur Wäschearbeit
- Abgetrennter Abstellbereich unter Treppe
- Keller vollflächig einheitlich gefließt, anthrazit-grau, mit Natur-Struktur
- Keller vollflächig mit Fußbodenheizung (komplett trocken und muffelfrei)

Lage

- Wunderschönes Königstein (und doch nur wenige Autominuten von Frankfurt entfernt, auf Bundesstraße B8 4-spurig Königstein-Frankfurt)
- Direkte ÖPNV-Anbindung nach FFM (S-Bahn fußläufig 3 Min.)
- Wunderschöne Südausrichtung
- Wunderschönes Wohngebiet
- Traumhafte Nähe zu Wald, Natur, Pferden, fußläufig in 2 Min. nicht endendes Grün
- Gehobene Umgebung / beste Nachbarschaft
- Grundschule (fußläufig 3 Min.)
- Kindergarten (fußläufig 3 Min.)
- Kinderkrippe (fußläufig 3 Min.)
- Supermarkt (fußläufig 5 Min.)
- und die sonstige komplette Infrastruktur einer Kleinstadt (Gymnasien, Ärzte, Freibad, Hallenbad, verschiedene Supermärkte, Drogeriemarkt, Friseure, Optiker, Banken, Zoo, viele Restaurants, Cafes, Bäckereien, Parks, Burgruine, etc.)
- all das mit allen denkbaren Freizeitmöglichkeiten (Joggen, Wandern, E-Biken, Trailen, etc.)

Sonstiges

Küche
Spaß-Küche bis ins Detail durchdacht
- Maximaler Stauraum (incl. 2 x Eck-Karussell, incl. 1 x Eckschrank, große und kleine Schubladen, etc. etc.)
- Wirklich alles mit einer Drehung erreichbar
- Und doch viel Platz auch zu zweit

• Flügel-Türen grifflos
• Schubladen, Apotheker-Schrank, Kühl/Gefrier, Spülmaschine, Müll mit Design-Edelstahl-Griffen
• incl. großer Küchen-Insel (riesige Arbeitsfläche)
• incl. großem italienischen Design-Spülbecken, Edelstahl, geschweißt (nicht tiefgezogen), oberflächenbündig in Arbeitsplatte eingelassen, d.h. Spritzbereich extrem leicht zu reinigen, da keine Kanten im Weg beim Abwischen der Oberflächen
• incl. Hoch-Wasserhahn (viel Platz beim Handspülen auch für große Schüsseln, Töpfe, etc.)
• incl. schwerer Arbeitsplatte aus Naturstein (Nero Assoluto), anthrazit-grau

• BOSCH-Einbaugeräte (Ofen, Spülmaschine, Kühl-Gefrier-Kombi)
• nur eine Körperdrehung vom Kochfeld zum Spülbecken
• nur eine Körperdrehung vom Spülbecken zur Spülmaschine
• Ofen auf Brusthöhe

• BORA-Kochfeld mit integriertem Dunstabzug nach außen (Abluft nach außen)
• BORA-Kochfeld-Dunstabzug mit hocheffektivem leicht entnehmbarem Dauer-Filter (Spülmaschinen-geeignet), d.h. KEIN teurer wiederkehrender Nachkauf von Spezial-Filtermaterial erforderlich, extrem leicht sauber zu halten, extrem effektiv (keinerlei Ablagerungen im Abluft-Rohr)
• BORA-Kochfeld-Dunstabzug-Filter sehr leicht entnehmbar (Klick-Technik)
• BORA-Kochfeld oberflächenbündig in Arbeitsplatte eingelassen, d.h. keine Kanten im Weg beim Abwischen der Oberflächen (extrem leichte Reinigung)

Heizen / Sanitär
- Keinerlei Heizgesetz-Stress / Top-Versorgungssicherheit (Nahwärme aus zentralem Biomasse-Holz-Pellets-Heizwerk für Warmwasser und Heizung - CO2 neutral)
- KfW55, realer Wärmebedarf nahe KfW40 (Wärmebedarf liegt deutlich unter den angegebenen Vergleichswerten für KfW55, trotz immer wohliger Temperaturen und trotz täglicher Stoß-Lüftung im ganzen Haus)
- Niedertemperatur-Fußbodenheizung (komplett im ganzen Haus, incl. komplettem Keller)
- Zusätzlich 2 Heizwasser-Hochtemperatur-Booster-Heizkörperchen im Wohnzimmer (klein, unaufällig, für den Fall, daß einem mal fröstelt und man schnell die Stube warm haben will, separat am Drehknopf jederzeit zuschaltbar, unabhängig vom Raum-Thermostat, mit minimalem Zusatzwärmebedarf, da Essen/Wohnen schnell und gezielt und kurzfristig höher geheizt werden kann, um sie dann wieder nach kurzer Zeit abzustellen - äußerst schnell warm, äußerst sauber und äußerst bequem im Vergleich zu offenem Kamin)
- Zusätzlicher großer Heizwasser-Hochtemperatur-Handtuchheizkörper im Hauptbad OG (sehr schnell heiß, da nicht elektrisch)
- Große Duravit-Waschbecken (überall, auch im Gäste-WC, auch im Keller)
- Hohe Hansgrohe-Wasserhähne, auch im Gäste-WC (große Bewegungsfreiheit beim Hände-Waschen, auch im Gäste-WC)
- Duravit-Tiefspül-WCs (überall)
Elektroverkabelung aufwendig
Elektro
- Deutlich erhöhte Anzahl von Steckdosen, dennoch wenig sichtbar platziert (auch im Keller, in Bädern, WCs, etc.)
- Hohe Anzahl schaltbarer Steckdosen (d.h. mit den zusätzlichen, immer unter dem jeweiligen Lichtschalter eingebauten Handschaltern für die jeweils zusätzliche schaltbare Steckdose neben den normalen Steckdosen, dadurch bequem an-/abschaltbar, z.B. für Stehlampen, Lichtkugeln, etc., und das alles unauffällig integriert im gleichen zurückhaltenden Design der normalen Lichtschalter)
- Hohe Anzahl Wandauslässe auf Augenhöhe in UG/EG/OG/DG (Wohlfühl-Beleuchtung durch indirektes Wand-Licht in fast allen Räumen)
- Alle 3 Bäder/WCs mit manuell separat schaltbarem Luft-Abzug (keine unnötige Koppelung mit Lichtschalter, kein unnötiger Lüfter-Betrieb, wenn nicht erforderlich)

IT/Telekom/Medien
- Homeway-Dose in fast jedem Zimmer
- d.h. incl. CATx-Verkabelung (falls WiFi-Strahlung ungewünscht)
- d.h. incl. TV-CoAx-Anschluß in fast jedem Raum
- 2 x Homeway-Dose gegenüberliegend im Wohnzimmer für max. Flexibilität bei TV- und/oder Möbelaufstellung
- 2 x Homeway-Dose gegenüberliegend im Schlafzimmer für max. Flexibilität bei TV- und/oder Bett-/Möbelaufstellung

Lautsprecherverkabelung
- unsichtbar unterputz verlegtes 2-adriges HiFi-Kabel mit großem Querschnitt (keine im Raum umherliegenden Boxen-Verlängerungskabel)
- incl. 5 x Einspeise- bzw. Auslass-Punkte (d.h. 5 Stck. Unterputz-Wand-Klemm-Dosen an 5 verschiedenen Stellen)
- Davon jeweils 2 Klemmdosen-Paare an gegenüberliegenden Hauptwänden des Wohnzimmers in der Nähe zur Ecke
- Zzgl. 1 Klemmdose in der Mitte der Fensterfront (falls Surround-Sound gewünscht und/oder falls Aufstellung Sound-System bzw. Einspeisung an Fensterfront gewünscht)
- Für maximale Flexibilität bei Boxen- und/oder Möbelaufstellung

Design-Außenbeleuchtung
- Von innen schaltbar (separat an Haustür, Seitentür, Terasse), d.h.
(a) mit separat an-/abschaltbarem Automatik-Bewegungsmelder (Abschaltung der Automatik, um z.B. bei Sturm häufiges automatisches An-/Ausschalten zu unterbinden) und
(b) mit separatem An-/Aus-Überbrückungs-Schalter, welcher den Bewegungsmelder überbrückt (für z.B. dauerhaft schöne Außenbeleuchtung am Abend ohne Bewegungsmelder-Aktivität)

Terasse/Garten
Terasse

- Mediterrane Urlaubsstimmung pur, wundeschön verlegte Platten im mediterranen Stil, mit heller Natur-Kalk-Struktur (nicht zu heiß im Sommer, wenn Barfuß angesagt ist)
- Großzügige Beete am Terassenrand, links und rechts der mittig zum weiter unten liegenden Garten führenden Stein-Treppe
- Beete mit automatischer Tropfenbewässerung zum Erhalt der Blumen z.B. bei Abwesenheit im Urlaub
- Beete bepflanzt mit jährlich wiederkehrenden Frühblühern (Krokus, Tulpen, Narzissen, Hyazinthen), mit hochwachsenden Sommer-Stauden (z.B. Echinacea, eine traumhafte Bienen- und Hummelweide, oder großen Königskerzen), mit Lavendel (traumhafte Bienenweide), Prachtscharte (Bienen- und Insektenweide), Lupinen, Gladiolen, aber auch Kräuter, wie z.B. Rosmarin (ebenfalls eine langanhaltende Bienenweide und schmackhaftes Kraut zum Kochen, frisch aus dem eigenen Garten) und Oregano, Kissenblumen, etc.
- Sonnentrapez, stabiles schweres weißes Segeltuch, Maßanfertigung, stabil eingenähte Edelstahl-Haken und -Ösen, zur wirksamen Beschattung der Fensterfront im Sommer (so können auch bei schönstem Wetter die Rolläden offen bleiben und der wunderschöne Blick in den Garten genossen werden), befestigt an stabilen Edelstahlpfosten in schwerer Ausführung und an massiven Edelstahl-Wand-Beschlägen

Garten (Terassen-Seite)

- Giftfreier Natur-Garten, durch Handarbeit gepflegt (keinerlei Pestizide, Fungizide, Herbizide werden/wurden im Garten ausgebracht)
- Teilweise Dauerbesuch vom Grünspecht (Nahrungssuche auf dem Rasen), von Stieglitzen (Nahrungssuche auf Königskerzen, auf Lavendel, etc.) und von allem was in der Gegend sonst noch fliegt
- Luftige Mischbepflanzung an den Grundstücks-Grenzen (Sichtschutz, aber ohne totale Abschottung) mit abwechselnd blühender, überwiegend regiontypischer Beflanzung (Bauernjasmin, Weigelie, Deutzie, Forsythie, Buche, Haselnuss), teilweise durchsetzt mit immergrünen Lorbeer-Sträucher
- Garten-Brunnen aus schwerem Granit, am Haus-Wassernetz angeschlossen (zum Spielen für die Kinder, zum Abwaschen der Gartenwerkzeuge um den Schmutz vom Haus wegzuhalten, etc.)
- incl. automatischer Tropfenbewässerungs-Anlage rund ums Haus (Wassersparender Erhalt der Pflanzen und Blumen z.B. bei Abwesenheit im Urlaub)
- E-Anschluß zum Garten vorverlegt (falls z.B. Gartenbeleuchtung gewünscht), anschlußfertig verlegt (derzeit nicht angeschlossen, jedoch sehr leicht/schnell vom Elektriker anschließbar)

Garten (Eingangs-Seite)

- Einladendes Grün auch vor dem Haus verziert das Haus und bietet Sichtschutz vor zu neugierigen Blicken
- incl. automatischer Tropfenbewässerungs-Anlage auch hier (Wassersparender Erhalt der Pflanzen und Blumen z.B. bei Abwesenheit im Urlaub)
Garage
- Betonausführung
- incl. Segment-Rolltor
- Voll ausgebaut mit belastbaren, mittels Plattenverbindern in die Wand gezogenen maßgeschneiderten Vollholz-Wandregalen (mit absolut sicherem Halt an den Wänden befestigt)
- incl. massiver Pflanz-Arbeitsplatte, mit Unter- und Ober-Regalen (für Töpfe, etc.)
- incl. hochklappbarer Werkbank-Arbeitsplatte in massiver schwerer Ausführung (Buche-Leimholz), anklappbar an Wandwegale, befestigt mit schweren Beschlägen, geeignet auch für schwere Schreinerarbeiten beim Heimwerken
- Alle Regale aufgestellt auf im Holz an der Unterseite eingelassenen massiven verzinkten Eisen-Fußschrauben, d.h. Garage kann komplett naß gereinigt werden bei Bedarf, ohne daß sich das Holz mit Wasser vollsaugt, ohne daß das Holz von unten verrottet nach einer Naßreinigung des Garagen-Bodens
- Steckdosen an 3 verschiedenen gegenüberliegenden Seiten
- Lichtschalter an beiden gegenüberliegenden Zugängen
- Neon-Röhren über der Hauptarbeitsfläche (zusätzliche Röhren/Beleuchtung leicht hinzuzufügen/anzubringen und leicht anschließbar, da Anschlüsse/Kabel bereits vorverlegt)
Disclaimer/Garantie-Ausschluß
Kein in dieser Anzeige bzw. in diesem Exposée verwendeter Begriff (gleich welcher Wortwahl) und auch keine Formulierung (gleich welcher Art) zur Beschreibung des Hauses, seiner Lage, seiner Ausstattung, seines Zustands, etc., stellt in irgendeiner Art und Weise eine Beschaffenheitszusage und/oder eine irgendwie geartete Garantie und/oder Garantiezusage dar. Diese Anzeige bzw. dieses Exposée stellt keine objektive Beschreibung dar und basiert auf rein subjektiven Eindrücken einer Privatperson, d.h. eines Laien in Bezug auf Bautechnik, Immobilienwesen und andere zugehörige Fachbereiche. Irrtum darüberhinaus vorbehalten.
-- Privatverkauf --
-- Flexible Besichtigung, auch kurzfristig -- Stichworte Zustand: neuwertig, gepflegt Energiestandard: Niedrigenergie TV: Sat-Anschluss, Antennenanschluss Sonstiges/Wohnen: Hobbyraum Versorgung: Städtische Wasserversorgung, Städtische Stromversorgung Sonstiges: EDV-Verkabelung