Traumhafte Aussicht! Architektenhaus mit ELW und luxuriöser Ausstattung in ruhiger Toplage
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Preise
Ausstattung
Energieausweis
Parken
Objektbeschreibung
In einer malerischen, ruhigen Umgebung bietet dieses beeindruckende Architektenhaus im Split-Level-Design alles, was anspruchsvolle Käufer*innen wünschen. Eingebettet in einem gehobenen Wohngebiet mit traumhafter Aussicht und erstklassiger Anbindung an die A9, vereint es stilvolle Architektur, luxuriösen Wohnkomfort und moderne Funktionalität. Die durchdachte Bauweise und die zahlreichen durchgeführten Modernisierungen machen es zu einem sofort bezugsfertigen Zuhause, das sowohl Exklusivität als auch eine Wohlfühloase garantiert.
Mit einer großzügigen Wohnfläche von 374 m² erstreckt sich das Haus über drei Etagen und bietet Raum für zwei separate Wohneinheiten. Eine kernsanierte Einliegerwohnung im Souterrain mit eigenem Eingang ist ideal für Gäste, Familienmitglieder oder eine rentable Vermietung. Das Hauptgebäude besticht durch eine harmonische Einbettung in das 799 m² große Grundstück, ergänzt durch ein zusätzlich gepachtetes Areal von 540 m². Die gepflegte Rasenfläche, eine Doppelgarage mit elektrischem Tor und direktem Zugang zum Haus unterstreichen den durchdachten Komfort.
Die solide Bauweise des Hauses steht für Qualität und Beständigkeit. Mit 42,5 cm starken Ziegelwänden wurde ein langlebiges Fundament geschaffen. Das offene Sichtmauerwerk im Innenraum verleiht dem Haus eine zeitlose Eleganz. Das Haus ist vollständig unterkellert, der Keller ist absolut trocken und durch hochwertige Abdichtungen bestens geschützt. Die moderne Elektrik wurde umfassend aktualisiert, inklusive separater Strom- und Wasserzähler für die Hauptwohneinheit und die Einliegerwohnung, was eine flexible Nutzung ermöglicht. 60 % der Fenster wurden 2022 durch dreifach verglaste Kunststofffenster ersetzt, die für Energieeffizienz und Komfort sorgen, während die restlichen Holzfenster doppelt verglast sind. Die Öl-Zentralheizung aus 2003 wird durch einen 10.000-Liter-Tank gespeist und versorgt das gesamte Haus zuverlässig mit Wärme. Zusätzlich wurden zahlreiche Renovierungen vorgenommen, darunter die Sanierung der Hauptbadezimmer in Erd- und Dachgeschoss sowie die Erneuerung der Einbauküche im Erdgeschoss.
Die Innenräume des Hauses zeichnen sich durch eine durchdachte Raumaufteilung und hochwertige Ausstattung aus. Im Kellergeschoss befindet sich die vollständig kernsanierte Einliegerwohnung, die mit 121 m² und vier Zimmern viel Platz bietet. Der großzügige Wohn- und Essbereich mit 38 m² verfügt über große Fensterfronten, die nicht nur Licht hereinlassen, sondern auch einen direkten Zugang zur Terrasse eröffnen. Die moderne, voll ausgestattete Einbauküche (kann extra erworben werden) schließt direkt an den Wohnbereich an. Das Badezimmer wurde 2023 saniert und bietet mit einer Badewanne und einer bodentiefen Regendusche höchsten Komfort. Besondere Highlights sind die Fußbodenheizung und die bodentiefen Fenster, die eine einladende Atmosphäre schaffen.
Im Erdgeschoss erwartet Sie ein einzigartiges Wohnkonzept. Der offene Wohn- und Essbereich mit 46 m² beeindruckt mit seiner großzügigen Raumhöhe und bodentiefen Fenstern, die den Blick auf die malerische Umgebung freigeben. Ein offener Kamin sorgt für Gemütlichkeit, während die hochwertige Einbauküche mit Kochinsel (kann extra erworben werden) und modernsten technischen Details das Herzstück des Hauses bildet. Der Schlafbereich ist durch wenige Stufen separiert und umfasst zwei Schlafzimmer, ein Arbeitszimmer sowie ein Hauptbadezimmer, das mit einer Badewanne und einer Dusche zeitlos gestaltet ist.
Das Obergeschoss setzt den Stil des Hauses konsequent fort. Neben zwei weiteren Schlafzimmern und einer offenen Lesegalerie bietet das Atelier mit 21 m² einen kreativen Rückzugsort. Die angrenzende Loggia mit traumhafter Aussicht lädt zum Verweilen ein und wird durch das einzigartige Raumkonzept mit Blick ins Wohnzimmer ergänzt. Die gesamte Gestaltung unterstreicht die Flexibilität und die hochwertige Wohnqualität dieses Hauses.
Dieses außergewöhnliche Anwesen kombiniert modernes Wohnen, stilvolles Design und ein hohes Maß an Flexibilität. Mit seinen durchdachten Details, der traumhaften Lage und den hervorragenden Voraussetzungen ist es ein seltenes Angebot. Nutzen Sie diese Chance und vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin, um sich selbst von den Vorzügen dieses einzigartigen Hauses zu überzeugen. Wir freuen uns, Sie persönlich willkommen zu heißen.
Ausstattung
- 374m² Wohnfläche auf 3 Etagen, inkl. Einliegerwohnung
- Grundstück: 799m² + 540m² pachtfrei nutzbar
- Gepflegter Garten mit traumhafter Aussicht
- Baujahr 1975, sehr gepflegter Zustand
- Sofort bezugsfertig, zahlreiche Modernisierungen
- Großzügige Terrassen mit Panorama-Ausblick
- Doppelgarage mit elektrischen Toren (2022 erneuert)
- Fußbodenheizung
- Bodentiefe Fenster, teils 3-fach verglast (2022/23)
- Designer-Kamin und stilvolle Split-Level-Architektur
- Ruhige Lage, Autobahn A9 in wenigen Minuten erreichbar
- Nahe Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Restaurants
- Freizeitmöglichkeiten in idyllischer Naturumgebung
Bisherige Modernisierungen:
2003: Sanierung Badezimmer EG
2003: Erneuerung Öl- Zentralheizung
2022: Erneuerung Zaun Grundstück
2022: elektrische Garagentore erneuert
2022: neue Küche inkl. Elektrik im EG
2022: neue dreifach verglaste Kunststofffenster mit elektrischen Rollläden (ca. 60% der Fenster erneuert)
2022: Sanierung Badezimmer DG
2023: Einliegerwohnung ausgebaut und kernsaniert
2023: Strom und Wasserzähler getrennt
Bewegliche Gegenstände:
Die Küchen können auf Wunsch und gegen einen geringen Aufpreis im Haus bleiben.
Küche Erdgeschoss aus 2022: 11.000€
Küche Souterrain aus 2023: 4.000€
Lage
Eingebettet in ein ruhiges und gepflegtes Wohngebiet, bietet die Umgebung des Hauses eine harmonische Mischung aus Naturnähe und moderner Lebensqualität. Die Nachbarschaft ist geprägt von stilvollen Einfamilienhäusern und großzügigen Gärten, die für ein angenehmes und privates Wohngefühl sorgen. Durch die geringe Verkehrsbelastung herrscht eine entspannte Atmosphäre, die ideal für Familien oder Ruhesuchende ist. Gleichzeitig lädt die umliegende Natur mit Wäldern und Feldern zu ausgiebigen Spaziergängen oder sportlichen Aktivitäten im Freien ein.
Der Ort Simmelsdorf-Hüttenbach punktet mit einer guten Infrastruktur, die den Alltag bequem gestaltet. Alle wichtigen Einrichtungen des täglichen Lebens sind schnell erreichbar: Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken und Ärzte befinden sich in unmittelbarer Nähe. Schulen und Kindergärten bieten jungen Familien optimale Bedingungen. Für Genießer gibt es in der Umgebung eine Auswahl an gemütlichen Restaurants und Cafés, die regionale und internationale Spezialitäten servieren. Zudem ist der Ort reich an kulturellen Highlights, wie historischen Gebäuden und traditionellen Veranstaltungen, die den Charme der Region unterstreichen.
Die Verkehrsanbindung ist ein weiterer Pluspunkt. Über die nahegelegene Autobahn A9 sind Städte wie Nürnberg und Bayreuth schnell und bequem zu erreichen, was den Standort auch für Berufspendler attraktiv macht. Öffentliche Verkehrsmittel wie Busse verbinden Simmelsdorf-Hüttenbach mit den umliegenden Gemeinden, während Bahnhöfe in kurzer Fahrdistanz zusätzliche Mobilität bieten. Diese ausgezeichnete Erreichbarkeit kombiniert mit der idyllischen Lage macht die Umgebung zu einem idealen Ausgangspunkt für vielfältige Aktivitäten.
Mit ihrer perfekten Mischung aus Ruhe, Naturnähe und bester Anbindung bietet die Lage eine außergewöhnliche Lebensqualität. Die Kombination aus einem charmanten Ortskern, praktischer Infrastruktur und der hervorragenden Erreichbarkeit umliegender Städte macht diesen Standort zu einem Ort, der sowohl den Alltag als auch die Freizeit bereichert.
Sonstiges
Sonstiges
Der Käufer zahlt im Erfolgsfall an die Firma Dressel Immobilien GmbH eine Käufer- Maklerprovision in Höhe von 3,57% inkl. 19% MwSt. Die Provision errechnet sich aus dem beurkundeten Kaufpreis.
Dieses Exposé ist eine Vorabinformation, als Rechtsgrundlage gilt allein der notariell abgeschlossene Kaufvertrag.
Wir weisen auf unsere allgemeinen Geschäftsbedingungen hin.
Angaben des Eigentümers, der Eigentümerin / Auftraggebers, Auftraggeberin:
Alle Angaben beruhen auf uns vorliegenden Informationen des Auftraggebers nach bestem Wissen und Gewissen und sind freibleibend und unverbindlich.
Stichworte
Stellplatz vorhanden, Nutzfläche: 452,41 m², Anzahl der Schlafzimmer: 5, Anzahl der Badezimmer: 3, Anzahl Balkone: 1, Balkon-Terrassen-Fläche: 35,66 m², Bundesland: Bayern, 3 Etagen, modernisiert: 2023, modernisiert