Mietvertrag erben & richtig handeln

Ein Verwandter oder eine nahestehende Person verstirbt und plötzlich wird auch ein bestehender Mietvertrag vererbt. Worauf Betroffene dabei achten müssen, wieso schnelles Handeln wichtig ist und mehr Infos zum Thema lesen Sie hier!

So funktioniert das Erbe beim Mietvertrag

Stirbt ein Mieter, kommt es automatisch zur Fortführung des Mietvertrages. Wer diesen erbt, ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Lebte der Verstorbene allein, so gelten die gesetzlichen Bestimmungen zur Erbfolge. Handelt es sich jedoch um einen gemeinsamen Haushalt mit dem Ehe- oder Lebenspartner, übernimmt der überlebende Partner direkt den Vertrag. Das gilt auch, wenn der Verschiedene zuvor allein im Mietvertrag verzeichnet war.

Das dritte Szenario kommt zum Tragen, wenn der Haushalt aus Lebenspartnern und Familienangehörigen besteht. Den Mietvertrag erben die Hinterbliebenen, wobei eine feste Reihenfolge zu beachten ist. Weigert sich der Ehepartner, den Vertrag zu erben, sind die Kinder an der Reihe. Schlagen auch sie den Antritt aus, haben alle anderen Personen im Haushalt die Chance, den Mietvertrag zu übernehmen.

Die schnelle Kündigung vom Mietvertrag im Todesfall

Im Todesfall werden auch bestehende Mietverträge weitervererbt. Da es sich hier jedoch um einen besonderen Fall handelt, gewährt der Gesetzgeber dabei ein Sonderkündigungsrecht. Erben Sie also einen Mietvertrag, können Sie diesen fristlos kündigen. Voraussetzung dabei: Die Kündigung erfolgt innerhalb von vier Wochen, nachdem die Erben vom Tod des ehemaligen Mieters erfahren haben. Danach entfällt das Sonderrecht. Zu beachten ist dabei außerdem:

Die Kündigung muss schriftlich übermittelt und mit Unterschriften aller kündigenden Personen versehen werden. Eine originale Vollmacht kann die Unterschrift ersetzen.
Gründe müssen im Kündigungsschreiben nicht genannt werden.
Nach Abgabe der Kündigung ist die Kündigung bis in spätestens drei Monaten zu räumen.
Wird die Sonderkündigungsfrist verpasst, sind die Erben gezwungen, den Mietvertrag unter den vertraglichen Bestimmungen fortzuführen. So kann auch ein unbefristeter Mietvertrag durchs Vererben langfristig für die neuen Mieter gelten.

Ein Mieter ist verstorben, aber keine Erben sind in Sicht? Vermieter können sich beim Nachlassgericht über mögliche Erben informieren lassen. Hilft auch das nicht weiter, kann er kostenfrei einen Antrag auf Nachlasspflegschaft stellen. Dann sucht der Nachlasspfleger nach eventuellen Erben. Wird auch dieser nicht fündig, erbt das Land den Mietvertrag.

Diese Rechte & Pflichten haben die Nachfolgemieter

Einen Mietvertrag erben bedeutet: Betroffene werden zum Mieter der Wohnung bzw. des Hauses und erhalten dadurch automatisch alle Rechte und Pflichten des vorherigen Mieters. Daraus folgt, dass die Bezahlung von Mietschulden ebenso übernommen werden muss wie mögliche Renovierungspflichten. Maßgeblich ist hier vor allem, was im Mietvertrag steht. Gleichzeitig stehen den Erben aber auch alle Rechte des ehemaligen Vermieters zu. Dazu können gehören:

Das Recht auf Beseitigung von Mängeln in der Mietwohnung: Diese müssen Mieter so schnell wie möglich melden. Das nimmt Vermieter in die Pflicht die Missstände zu beheben.
Hausrecht & Besuchsrecht: Nach offizieller Wohnungsübergabe darf der Vermieter das Zuhause der neuen Wohnungsmieter nicht ohne Zustimmung betreten. Zudem gilt für alle, die den Mietvertrag erben, dass sie im Rahmen der Hausordnung wie gewünscht Gäste empfangen dürfen.
Kautionszurückzahlung: Kommt es zum späteren Zeitpunkt zu einem Auszug, haben die Wohnungserben Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution. Das gilt auch, wenn diese ursprünglich von der zuvor verstorbenen Person entrichtet worden ist.

Den Mietvertrag erben als Vermieter

Auch neue Vermieter können einen Mietvertrag erben - nämlich dann, wenn der vorherige Vermieter nach seinem Tod das Eigentumsrecht an der Immobilie vererbt. Folglich müssen die Erben dann auch die Pflichten des vorherigen Vermieters erfüllen. Hierfür ist nicht erst die Umschreibung im Grundbuch notwendig. Der Erbfall selbst macht Betroffene bereits zu neuen Vermietern.

Den wohnhaften Mietern darf in diesem Fall auch nicht grundlos gekündigt werden. Hier gelten die üblichen Regelungen der ordentlichen Kündigung nach § 573 Bürgerliches Gesetzbuch. Darüber hinaus kann eine Eigenbedarfskündigung vom Vermieter erfolgen, wenn dieser Eigenbedarf nachweist.

Frische Vermieter können also nicht einfach ein Sonderkündigungsrecht nutzen, wenn sie eine Immobilie und damit auch jeden bestehenden Mietvertrag als Vermieter erben. Dafür müssen Mieter schon rechtswidrig handeln oder die Vermieter können gesetzeskonform den Eigenbedarf nachweisen.