Mietkauf beim Haus - Kaufen einmal anders

Nicht viele Hausverkäufer bietet einen Mietkauf an. Es kann sich jedoch immer lohnen beim Verkäufer direkt danach zu fragen. Stellt es doch eine bezahlbare Alternative zum Direktkauf dar. Wie ein Mietkauf bei einem Haus abläuft und was Sie sonst dabei beachten sollten, lesen Sie hier.

Häuser zum Mietkauf erwerben: So funktioniert’s!

Die Suche nach dem Eigenheim ist heute oft von großen Kaufbeträgen und langwierigen Finanzierungen geprägt. Das muss jedoch nicht sein. So manches Haus kann via Mietkauf erworben werden. Ohne Eigenkapital oder Kreditaufnahme kann damit ein Eigenheim erstanden werden. Der grundlegende Ablauf dabei sieht aus wie folgt:

Verkäufer und Käufer einigen sich darauf, dass es zur Entstehung eines Mietverhältnisses kommt. In diesem kommt es regelmäßig zur Zahlung von Mieten.
Bevor es zu den Mietzahlungen kommt, ist manchmal eine Anzahlung zum Vertragsabschluss gewünscht. Bei einem Haus auf Mietkauf ohne Anzahlung sollten Sie höhere Mietkosten bzw. mehr notwendige Raten erwarten.
Die Laufzeit des Mietverhältnisses beträgt oft zwischen 10 und 20 Jahren.
Bei dem abgeschlossenen Vertrag handelt es sich also um eine Art Mischung aus Miet- und Kaufvertrag. Darin wird u.a. festgehalten, wie hoch die Mietzahlungen ausfallen, was davon auf die Kaufsumme angerechnet wird und wie lange Miete gezahlt werden muss. Muss am Ende der Mietzeit eine Restsumme gezahlt werden, wird das ebenfalls im Mietkaufvertrag vermerkt.
Aus Rechtssicht handelt es sich hierbei trotz Mietkosten um einen Immobilienkauf. Mit Vertragsunterschrift verpflichtet sich der Käufer zum Immobilienerwerb.

Ob der Mietkauf bei einem Haus sinnvoll ist, sollte für jeden Einzelfall abgewogen werden. Alternativ dazu bieten manche auch einen sogenannten Optionskauf an: Dabei wird kein direkt bindender Kaufvertrag unterschrieben. Zur Miete erhalten Interessenten dann die Kaufoption, wobei die Entscheidung zu einem späteren Zeitpunkt zu treffen ist. Mieten fallen hier jedoch oft deutlich höher aus.

Diese Kosten erwarten Sie bei einer Mietkaufimmobilie

Beim Mietkauf von Häusern und anderen Immobilien sollten Sie bestimmte Kostenpunkte erwarten. Schon der Kaufpreis kann sich aus verschiedenen Aspekten zusammensetzen. Möglich ist hier eine Anzahlung, die laufenden Mietzahlungen und eine Restsumme, die am Ende der Mietlaufzeit gezahlt werden muss. Bei der Miete können zudem Zinsen hinzukommen, die so nicht auf den Kaufpreis angerechnet werden.

In jedem Fall erwarten Sie Notarkosten. Handelt es sich bei der Transaktion schließlich rechtlich um einen Immobilienkauf, dessen Vertrag notariell beglaubigt werden muss. Auch die Grunderwerbsteuer wird nach dem Hauskauf fällig und kann nochmal einige Tausend Euro betragen - je nach Gesamtpreis der Immobilie.

Auch wenn die Mietzahlungen noch laufen: In der Regel haben Sie als Mietkäufer eines Hauses dieselben Verpflichtungen wie ein Eigentümer. Modernisierungen, Reparaturen oder Sanierungen müssen SIe demnach selbst übernehmen oder sich zumindesten daran beteiligen. Sie können dies jedoch vertraglich auch anders vereinbaren.

Auch einige laufende Kosten können vom Verkäufer auf die Mietzahlungen umgelegt werden. Dazu zählen unter anderem die Müllgebühren und die Grundsteuer. Ist zudem ein Makler involviert gewesen, können die Gebühren für diesen durchaus zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden.

Auch beim Haus mit Mietkauf den Vertrag genau lesen

Unabhängig davon, ob Sie eine konventionellen Hauskauf vornehmen oder via Mietkauf ein Haus erwerben, sollten Sie den Vertrag im Detail prüfen, bevor Sie Ihre Unterschrift darunter platzieren. Anders als beim Optionskauf sind Sie direkt nach dem Unterschreiben zum Erwerb der Immobilie verpflichtet. Gehen Sie gedanklich alle wichtigen Punkte durch:

Ist die finanzielle Belastung durch Anzahlung, Mietkosten, Restsumme und notwendige Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen annehmbar?
Ist der Gesamtpreis der Immobilie angemessen? Gerade beim Mietkauf für ein Haus versuchen manche Verkäufer gerne mehr Profit für minderwertige Objekte herauszuschlagen. Hier lohnt sich eine kritische Betrachtung.
Liegen keine bestehenden Belastungen oder Rechtsansprüche für das Haus vor? Der Blick ins Grundbuch hilft weiter.
Gibt es Mängel, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind? Ein unabhängiger Gutachter kann weiterhelfen.

Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, sollten Sie auch sichergehen, dass dieser alle wichtigen Aspekte beinhaltet. Neben den Details zum Kaufpreis sowie der Dauer, Höhe und Anrechnung der Miete kann es sinnvoll sein, auch die folgenden Aspekte vertraglich festzuhalten:

Rücktrittsklauseln, Rechte auf Sondertilgungen, Möglichkeiten der Abtretung (etwa durch beruflich notwendige Umzüge), Mitspracherechte bei baulichen Veränderungen sowie Regelungen für Todesfälle. Auch was bei der Insolvenz des Hausverkäufers passiert, kann vertraglich festgehalten werden.

Vorteile für den Mietkauf beim Haus

Der offensichtliche Vorteil des Mietkaufes ist die Möglichkeit, die Immobilie ohne großes Eigenkapital oder langfristige Kredite mit ungünstigen Konditionen zu erwerben. Dazu kommen einige weitere Vorzüge:

Oft wird die Miethöhe vertraglich als gleichbleibend vereinbart. Die Mietkäufer müssen dann nicht mit Mieterhöhungen rechnen.
Mit Beginn der Mietzahlungen dürfen Sie direkt im Haus wohnen. Dafür müssen Sie es nicht erst abbezahlen.
Ist es vertraglich vereinbart, können Mietkaufverträge auch auf andere Personen übertragen werden.
Die Art des Erwerbs sorgt für Unabhängigkeit von der Bauzinsentwicklung.

Nachteile für den Mietkauf beim Haus

Erwerben Sie via Mietkauf ein Haus, gibt es auch einige Nachteile zu beachten. So kann der Gesamtpreis durch die Mietzinsen schon einmal teurer ausfallen als bei einem klassischen Hauskauf. Dadurch dass der Mietkauf als Option so selten angeboten wird, ist die Angebotsauswahl hier oft auch deutlich niedriger. Beachten sollten Sie auch die folgenden Punkte:

Der einzige Eigentümer der Immobilie sind Sie erst, wenn die Kaufsumme gänzlich abbezahlt wurde. Sie wollen zwischenzeitlich bauliche Veränderungen vornehmen? Hier muss der Verkäufer zustimmen, solange Sie noch Mietzahlungen leisten. Es besteht jedoch die Möglichkeit, diesen Aspekt im Kaufvertrag anders zu regeln.
Machen Sie von einer Rücktrittsklausel Gebrauch, haben Sie in der Regel kein Anrecht auf Rückzahlung der entrichteten Mieten. Ist so eine Klausel nicht im Vertrag, besitzen Sie erst gar nicht erst ein Recht auf Rücktritt. Dann sind sie zum Kauf verpflichtet.
Staatliche Förderungen zum Immobilienkauf schließen den Mietkauf eines Hauses für gewöhnlich aus und können deshalb nicht in Anspruch genommen werden.
Immobilien mit nicht auf den ersten Blick sichtbaren Macken werden schon einmal gerne zum Mietkauf angeboten. Hier kann ein Gutachten dabei helfen, keine bösen Überraschungen zu erleben.

(Aktualisiert: Mai 2024)