Vorvertrag beim Hauskauf: Nützlich für Käufer & Verkäufer

Ein Immobilienkauf ist für beide Parteien eine bedeutsame Transaktion. Vor allem Käufer haben es nicht leicht, müssen sie sich doch oft gegen einige Konkurrenten durchsetzen. Ein Kaufvorvertrag sorgt hier für Sicherheit, noch bevor der finale Vertrag unterzeichnet wird. Lesen Sie hier, wann ein solcher Vorvertrag sinnvoll ist, wie beide Seiten davon profitieren und was die Gesetzgebung dabei voraussetzt.

Sicherheit durch den Vorvertrag für den Hauskauf erlangen

Ein Hauskauf ist ein großer Schritt. Er steht für den Traum des Eigenheims, den Aufbau des persönlichen Familiendomizils und viel gestalterische Freiheit. Aber das Vorhaben ist auch oft eine enorme, finanzielle Herausforderung. Ist die perfekte Immobilie gefunden worden, aber der potentielle Käufer muss noch begründete Bedenken beseitigen, bietet sich vor dem eigentlichen Hauskauf ein Vorvertrag an.

Ein solcher Vertrag verpflichtet sowohl Käufer als auch Verkäufer dazu, später einen Hauptvertrag abzuschließen. Es ist eine verbindliche Erklärung beider Parteien, dass sie den Kauf bzw. Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt gegenseitig beabsichtigen. Ein Vorvertrag zum Hauskauf löst demnach einen Zwang aus, dass es noch zu einem endgültigen Vertragsabschluss kommen muss, inklusive möglicher weiterer Verhandlungen.

Verschiedene Beweggründe: Vielfältige Bedenken können einen direkten Hauptvertrag ungünstig erscheinen lassen. Möglich sind beispielsweise behördliche Genehmigungen, die noch fehlen oder gar noch beantragt werden müssen. Darüber hinaus ist die Finanzierung des Kaufpreises und die Ermittlung der besten Bank dafür einer der häufigsten Gründe dafür, vor dem Hauskauf einen Vorvertrag aufzusetzen.

Ein Kaufvorvertrag für Immobilien sorgt immer für zusätzliche Sicherheit auf beiden Seiten. Verkäufer erhalten eine Zusicherung darüber, dass die Käufer später wirklich den Kauf abschließen. Kaufinteressierte hingegen sichern sich so festgehaltene Konditionen und müssen nicht fürchten, dass andere Hauskäufer den Zuspruch erhalten.

Was beinhaltet ein Vorvertrag beim Hauskauf?

Im Vorvertrag stehen prinzipiell dieselben Einträge, die auch im finalen Kaufvertrag zu finden sind. Die Vertragsparteien werden namentlich aufgeführt, dazu kommt der Kaufpreis des Hauses, die Bestimmungen zur Zahlung sowie die Grundstücks- und Flurnummer, wie sie im Grundbuch steht. Dazu kommen einige spezifische Einträge:

Der Zeitpunkt vom Ende des Vorvertrages, an dem es zum Abschluss des Hauptvertrages kommen soll.
Die Konditionen, die für einen kommenden Immobilienkauf erfüllt sein müssen.
Die Voraussetzungen, unter denen eine Vertragspartei vom Vertrag zurücktreten darf.
Vertragsstrafen für den Fall, dass der Kaufvertrag nicht abgeschlossen wird. Möglich sind hier u.a. Schadensersatzzahlungen.

Ist ein notarieller Kaufvorvertrag Pflicht?

Verkäufer und potentielle Käufer einer Immobilie schließen den Vorvertrag untereinander ab. Dabei kommt nicht selten die Frage auf: “Muss ein Notar den Vertrag beurkunden?” Die Antwort darauf ist eindeutig. Ein Vorvertrag zum Hauskauf, der ohne Notar aufgesetzt wird, ist nicht rechtskräftig. Sollte es später zu einem Streitfall vor Gericht kommen, hat er keinen Bestand. Diese Vorgabe macht der Gesetzgeber in § 311b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Natürlich lassen sich Notare ihre Leistung auch bezahlen. Kostengrundlage hier ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Beurkundung beim Vorvertrag zum Hauskauf sind mindestens 120 Euro und die fällige Mehrwertsteuer fällig. Ansonsten gilt ein doppelter Gebührensatz. Hier spielt auch der Wert der Immobilie eine Rolle. Kostet ein Haus über 300.000 Euro, können sich Notarkosten schnell schon mal über der 1000-Euro-Grenze bewegen.

Gut zu wissen: Es ist gesetzlich nicht geregelt, welche der Vertragsparteien die Kosten der Beurkundung übernehmen muss. Hier besteht ebenfalls eine Verhandlungsgrundlage.

Beide Seiten können jedoch hier in gewisser Weise auch sparen, wenn es später zum Hauptvertrag kommt. Denn auch für diesen ist eine notarielle Beglaubigung notwendig. Werden dafür die Leistungen desselben Notars beansprucht, lässt sich hier eventuell eine Kostenminderung heraushandeln.

Alternative beim Immobilienkauf: Vorvertrag vs. Reservierungsvereinbarung

Alle Kaufinteressenten, die sich nicht mit dem Vorvertrag zum Hauskauf und den Verhandlungen zu Notargebühren herumschlagen möchten, können auf eine Alternative zurückgreifen: Über eine Reservierungsvereinbarung können sie den Verkäufern ebenfalls ein ernsthaftes Interesse am Kauf zusichern. Im Gegenzug verzichtet diese dann für eine gewisse Zeit darauf, die Immobilie anderen anzubieten.

Aber aufgepasst: Diese Gebühr ist von eher informeller Natur und im Gegensatz zum notariellen Vorvertrag nicht rechtlich bindend.

Makler legen die Reservierungsgebühr fest. Üblich sind hier fünf bis zehn Prozent von der Maklerprovision, die beim Abschluss des finalen Kaufvertrags fällig wird. Höhere Gebühren werden rechtlich eher als problematisch angesehen. Hier sollten Kaufinteressierte abwägen, ob Sie nicht lieber doch auf einen Vorvertrag für den Hauskauf bestehen wollen.

(Aktualisiert: Februar 2024)