Ein Haus verkaufen bei Scheidung

Die Trennung von Ehepartnern ist selten ein freudiges Ereignis und zieht immer eine Menge mühseliger Pflichten nach sich. Gab es ein gemeinsames Eigenheim, ist zusätzlich zu klären, was damit geschieht. Der typische erste Gedanke: Das Haus verkaufen. Nach der Scheidung oder noch währenddessen ist das oft ein logischer Schritt. Wie dieser Prozess abläuft, was es dabei zu beachten gilt und welche Alternativen existieren, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Der grundlegende Ablauf zum Hausverkauf bei Scheidung

Wollen Eheleute bei Trennung das gemeinsame Eigenheim verkaufen, ist der Prozess oft feststehend: Vom Verkaufsumsatz müssen zunächst, wenn vorhanden, lastende Kredite an die Bank gezahlt werden. Hierbei kann auch eine Vorfälligkeitsentschädigung für das frühe Abbezahlen fällig werden. Was dann noch vom Verkaufserlös bleibt, wird bei identischen Eigentumsanteilen gleichmäßig an beide Eigentümer verteilt.

Hierbei spielt es keine Rolle, wer zuvor mehr Geld in das Haus gesteckt oder ob nur einer von beiden die Kreditzahlungen übernommen hat. Es gilt die 50:50 Aufteilung. Findet jedoch der sogenannte Zugewinnausgleich Anwendung, können ungleiche Finanzverhältnisse teilweise wieder aufgefangen werden.

So kann sich der Zugewinnausgleich auswirken

Besteht kein Ehevertrag und wurden keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen, treten Eheleute mit der Hochzeit auch in eine Zugewinngemeinschaft ein. Das heißt:

Das Recht am eigenen Vermögen, das zum Zeitpunkt der Eheschließung vorliegt, behalten beide Partner individuell über die Zeit der Ehe.
Entscheidend ist jedoch, wie stark sich die Vermögenssummen bis zum Zeitpunkt der Scheidung vermehren. Hat hier ein Ehemann oder eine Ehefrau stärker zugelegt, muss die betroffene Person dem schlechter gestellten Lebensabschnittsgefährten einen gewissen Ausgleichsbetrag zahlen.
Dabei werden für jede Seite der Ehegemeinschaft der Vermögenszuwachs verglichen. Die Person, mehr Vermögenswert zugelegt hat, muss die Hälfte der Differenz abgeben.
Eine Beispielrechnung: Partner A hat einen Zugewinn von 40.000 Euro erhalten, während Partner B 10.000 Euro dazugewonnen hat. Folglich wird die Differenz von 30.000 Euro zur Hälfte geteilt und Partner A muss demnach 15.000 Euro Zugewinnausgleich an Partner B zahlen.

Doch wie wirkt sich das auf sich trennende Immobilienbesitzer und Eheleute aus? Wollen diese ein Haus verkaufen und die Scheidung reibungslos ablaufen lassen, müssen Sie die Details beachten. Haben sich etwa beide ins Grundbuch eingetragen, gelten beide als gleichmäßige Besitzer. Der Verkaufserlös wird dann jeweils zur Hälfte zu beiden Vermögenswerten zugerechnet.

In Bezug auf den Hausverkauf bei Scheidung und Zugewinn können auch Sonderregelungen getroffen werden. So können sich Betroffene darauf einigen, auf den Hausverkauf zu verzichten und die Ausgleichszahlung via kompletter Übertragung der Immobilie abzudecken. Dieser ersetzt dann die reine Geldzahlung, die andernfalls erfolgen würde. Regelungen wie diese müssen notariell beurkundet werden.

Wenn ein Ehevertrag vorliegt

Liegen gesonderte Abmachungen vor, muss ein Hausverkauf wegen einer Scheidung nicht immer für beide Parteien als Zugewinn angerechnet werden. Eine typische Form ist hier der Ehevertrag. Dieser wird oft vor der Eheschließung unterzeichnet. Aber auch nach einer Hochzeit können Betroffene ein solches Dokument noch aufsetzen. Der Grundgedanke dabei: Kommt es später zu Unstimmigkeiten darüber, was mit der Immobilie geschehen soll, regelt dies der Vertrag.

Mögliche Regelungen darin: Einer der beiden Partner wird im Scheidungsfall alleiniger Eigentümer der Immobilie und muss jeden Monat Ausgleichszahlungen leisten. Auch wenn einer von beiden schon vor dem Zusammenleben Besitzer des Hauses war, es also mitgebracht hat, bietet sich ein Ehevertrag an. Darin kann festgehalten werden, dass diese Person auch nach einer Trennung der Grundbesitzer bleiben möchte. Es wird also eine Gütertrennung vereinbart, wodurch es bei Scheidung nicht zum Hausverkauf kommen muss.

Im Härtefall kommt die Teilungsversteigerung

Nicht alle Scheidungen verlaufen ohne Schwierigkeiten. So gibt es oft Streitigkeiten, was mit dem gemeinsamen Besitz passiert. Können sich die bald Geschiedenen nicht darauf einigen, was mit dem gemeinsamen Haus passiert, können Sie beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Dabei ist zu beachten:

Stellt eine Partei diesen Antrag, wird die andere Seite darüber offiziell informiert und kann über einen Zeitraum von zwei Wochen Einwände vorbringen. Bei einem erfolgreichen Einwand wird die Versteigerung für sechs Monate ausgesetzt.
Bei einer öffentlichen Versteigerung können auch die Geschiedenen bieten und so das Haus erneut erwerben.
Hierbei kommt es in der Regel zu einem Verkauf unter Wert, weshalb es nur als letzte Option genutzt werden sollte. Auf dem freien Markt, und mithilfe eines Immobilienprofis, lassen sich deutlich höhere Verkaufswerte erzielen.

Hausverkauf vor oder nach der Scheidung - was ist besser? Hier sollten Betroffene danach entscheiden, ob das Haus auch nach der endgültigen Trennung noch von ihnen bewohnt werden soll. Ein frühzeitiger gestarteter Verkaufsprozess ist etwa sinnvoll, wenn ein rascher Vermögensausgleich gewünscht wird oder wenn die Haushaltungskosten für die verbliebene Seite zu hoch sind. Ist der Scheidungsprozess erstmal abgeschloss, kann außerdem jede Seite auf Verkauf bestehen und diesen sogar einklagen.

Darf nach der Trennung noch eine Partei das Haus bewohnen?

Beim Eheaus ist es keine Pflicht, das Haus zu verkaufen. Nach der Scheidung dürfen beide Seiten oder nur eine Partei die Immobilie weiter bewohnen. Dafür ist jedoch eine Einigung notwendig. Denkbar ist beispielsweise eine Realteilung, bei der das Haus in zwei getrennte Einheiten umgebaut wird und beide darin wohnen bleiben. Hierbei wird auch ein gemeinsames Wohnrecht vereinbart.

Alternativ dazu wird eine der beiden Seiten als alleiniger Eigentümer im Grundbuch festgehalten. Der Besitz und das Wohnrecht gehören dann der einzelnen Person. Damit gehen oft Ausgleichszahlungen für den Geschiedenen einher, der das Haus verlässt. Möglich ist auch, dass das Besitzrecht am Eigenheim auf die Kinder übertragen wird. Können sich die ehemaligen Eheleute jedoch nicht einigen, ist ein Hausverkauf selten vermeidbar.

Es ist keine Einigung möglich: Was nun?

Können Betroffene sich nicht darauf einigen das Haus zu verkaufen, kann die Scheidung schnell vor Gericht landen. Wie bereits erwähnt kann hier durchaus ein Teilungsversteigerung erzwungen werden, wenn die Gegenseite nicht rechtzeitig Einwand einlegt.

Grundsätzlich ist es empfehlenswert sich in dieser Situation von einem Profi beraten zu lassen, etwa einem Anwalt für Scheidungsrecht. Dieser kennt gängige Urteile und weiß, welche Erfolgschancen vor Gericht möglich sind. Auch bei einer außergerichtlichen Einigung kann ein guter Anwalt hilfreich sein.

(Aktualisiert: August 2024)