Nießbrauch bei Immobilien: Ein nützliches Recht

Nießbrauch ermöglicht die Übertragung des Nutzungsrechts einer Immobilie, abseits der Eigentümerschaft. Wie Nießbrauchrecht beim Erbe funktioniert, wie dabei Steuern gespart werden können und mehr dazu lesen Sie hier.

Nießbrauch oder auch Nießbrauchrecht: Vorteile & Pflichten

Bei Nießbrauch handelt es sich um ein Nutzungsrecht. Dieses kann für Kapitalanlagen, Wertpapiere sowie auch für Immobilien bzw. Grundstücke bestehen. Erhält eine Person ein Nießbrauchsrecht für eine Wohnung oder ein Haus, darf sie nicht selten bis ans Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben. Es sei denn, es wurden andere zeitliche Grenzen vertraglich festgehalten. Darüber hinaus gilt:

Ein Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet werden, damit es gültig ist. Selbst Zwangsvollstreckungen oder der Verkauf der jeweiligen Immobilie ändern dann nichts am Nutzungsrecht.
Nießbrauch bedeutet nicht Eigentum. Deshalb erlischt dieses Recht beim Tode und kann auch nicht weitergegeben oder vererbt werden.
Vertraglich können andere Gründe für einen “Verfall” des Rechts festgehalten werden. Ein Beispiel: Es wird vereinbart, dass die Person mit Nießbrauch bei einer Heirat das Nutzungsrecht verliert bzw. dieses an den Eigentümer zurückgibt.

Der Nießbrauch beim Haus oder bei der Wohnung wirkt sich auch auf die Kosten auf, die mit der Immobilie einhergehen. Das Nießbrauchrecht verpflichtet die Personen mit dem Nutzungsrecht zur Zahlung von anfallenden Verschleißreparaturen wie etwa Dachreparaturen oder zu einem neuen Anstrich. Auch Grundsteuern sowie Versicherungsprämien müssen Sie übernehmen.

Anlieger- und Erschließungskosten sowie große Neuinstallationen, etwa bei Installation einer neuen Heizung oder dem Austausch des Daches, liegen jedoch beim Eigentümer. Das gilt auch für Anlieger- sowie Erschließungskosten.

Wie Nießbrauchrecht das Erbe von Immobilien beeinflussen kann

Gerade wenn es um das Vererben von Immobilien geht, wird Nießbrauch oft zum Thema. Oft schenken Eltern das Elternhaus an die Kinder und behalten das Nießbrauchrecht ein. So können sie weiterhin dort wohnen und das Eigentumsrecht der Immobilie liegt bereits bei denen, die es später eh erhalten hätten.

Nießbrauch kann jedoch auch Risiken beim Erbe nach sich ziehen. So besteht normalerweise die Möglichkeit, Immobilien zu verschenken und mehr als zehn Jahre verstreichen zu lassen. Unliebsame Erben, denen eigentlich ein Pflichtanteil zusteht, kommen an diesen dann nicht mehr ran. Kommt es jedoch zur Schenkung mit Nießbrauch können auf diese Weise Enterbte ihren Anteil einfordern, so entschied der Bundesgerichtshof im April 1994 (Az. IV ZR 132/93).

Ob Nießbrauch oder ein reines lebenslanges Wohnrecht besser ist, wird oft diskutiert. Beide werden im Grundbuch eingetragen und bleiben bei Verkauf an einen neuen Eigentümer bestehen. Das Nießbrauchrecht kommt jedoch mit einem Sonderrecht daher: Wer dieses sein eigen nennt, darf den Wohnraum auch vermieten oder verpachten. Beim reinen Wohnrecht ist das nicht erlaubt.

Steuern sparen mit Nießbrauch

Mit oder ohne Nießbrauch: Eine Schenkungsteuer ist für gewöhnlich fällig, wenn eine Immobilie an Angehörige verschenkt wird. Kommt dabei jedoch das Nießbrauchrecht zum Einsatz, fällt der Wert des Objekts und dadurch auch die fällige Steuer. Dabei löst sich nicht ein Teil des Immobilienwertes in Luft auf, es findet vielmehr eine Teilung des Wertes zwischen Eigentümer und Nießbraucher statt.

Je höher die durchschnittliche Restlebenserwartung des Inhabers vom Nießbrauchrecht, desto mehr Wert wird seinem Anteil zugerechnet. So ist es durch geltende Freibeträge bei Schenkung mit Nießbrauch sogar möglich, dass die Schenkungssteuer “entfällt”. Dazu ein Rechenbeispiel:

Peter ist 60 Jahre alt und besitzt ein kleines Haus in Bonn.
Er vermietet einen Teil davon für 1.000 Euro.
Nun möchte er das Haus seiner Tochter Caroline schenken, wobei der steuerliche Wert 450.000 Euro beträgt.
Ohne Nießbrauchrecht müsste seine Tochter das Haus nach der Schenkung versteuern.
Caroline besitzt einen steuerlichen Freibetrag von 400.000 Euro. Folglich müsste sie den Restwert von 50.000 Euro mit 7 Prozent versteuern. Hier gelten die Angaben in §19 ErbStG.
Die Berechnung des Kapitalwerts des Nießbrauchs ergibt, dass dieser über 140.000 Euro beträgt. Damit fällt der übrige Immobilienwert unter die Freibetragsgrenze von 400.000 Euro. Nun muss Caroline keine Schenkungssteuer mehr bezahlen.

Die Berechnung des Kapitalwerts des Nießbrauchs ist komplex. Entscheidend dabei ist u.a. Der Jahreswert der Immobilie und der sogenannte Vervielfältiger-Wert nach Tabelle des Bundesfinanzministeriums. Der Jahreswert ergibt sich aus jährlichen Mieteinnahmen und den Abzügen laufender Werbungskosten.

Unsere Empfehlung: Da das Nießbrauchrecht sowieso beim Notar beurkundet werden muss, können Sie sich hier auch direkt bei der Berechnung rund um Nießbrauch und Schenkungssteuer helfen lassen.

Verschiedene Arten von Nießbrauchrecht

Bei Nießbrauch ist die Bedeutung auch von der Ausprägung abhängig, die zum Einsatz kommt. Einige Nießbraucharten haben wir für Sie im Folgenden zusammengetragen und kurz erklärt:

Vorbehaltsnießbrauch: Hierbei wird das Eigentum an der Immobilie überwiesen und der bisherige Eigentümer gibt sich selbst das Nießbrauchrecht. Er darf also weiterhin dort wohnen sowie das Objekt vermieten oder verpachten.
Zuwendungsnießbrauch: Das ist die klassische Form des Nießbrauchs, wie wir ihn in diesem Beitrag beschrieben haben. Der Immobilienbesitzer behält das Eigentum, eine andere Person erhält den Nießbrauch und damit das Nutzungsrecht.
Versorgungsnießbrauch: Mit diesem Modell können sich Lebenspartner absichern, wenn sie sich gegen ein Berliner Testament entscheiden. So kommt es im Todesfall dazu, dass der andere Partner das Nutzungsrecht behält, auch wenn die Eigentümerschaft der Immobilie zwischen den Erben aufgeteilt wird.
Bruchteilsnießbrauch: Gibt es mehrere Eigentümer einer Immobilie, bekommt jede Person einen Bruchteil sowie das dazugehörige Nießbrauchrecht.

(Aktualisiert: Mai 2024)