Ein Immobilienverkauf kann eine hilfreiche finanzielle Erleichterung darstellen. Doch gerade Privatpersonen sollten den Verkaufszeitpunkt beachten, wenn Sie dabei keine Spekulationssteuern zahlen möchten. Lesen Sie hier, was es dabei zu beachten gilt und wie die Steuerpflicht umgangen werden kann.
Die Spekulationssteuer kurz erklärt
Als Spekulationssteuer wird die Steuer benannt, die auf Gewinne aus dem Verkauf von privaten Wirtschaftsgütern, wie zum Beispiel Immobilien oder Wertpapieren, erhoben wird. Bei einem Immobilienverkauf verlangt das Finanzamt entsprechend die Zahlung dieser Form der Einkommenssteuer.
Dabei können die steuerlichen Pflichten durch ein späteres Verkaufsdatum entfallen: Sind zwischen Erwerb und Verkauf einer Immobilie mehr als zehn Jahre vergangen, entfällt die Spekulationssteuer für Haus, Grundstück oder auch die Eigentumswohnung.
Aber wie hoch ist die Spekulationssteuer für Immobilien? Wie hoch sie genau ausfällt, entscheidet der persönliche Steuersatz. Die Berechnung dessen ist eher simpel: 100 mal die gezahlte Einkommensteuer, geteilt durch das zu versteuernde Jahreseinkommen.
Eine Beispielrechnung: Claudia hat im letzten Jahr 40.000 Euro verdient und 7.000 Euro Einkommensteuer gezahlt. Dann bedeutet das für die Rechnung (7.500 Euro x 100) durch 40.000 Euro ) = 18,75%. Verkauft Claudia nun eine Immobilie und es sind noch keine zehn Jahre seit dem Erwerb vergangen, muss sie entsprechend 18,75% Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn zahlen.
Immobilie verkaufen ohne Steuern - geht das?
Der Verkauf von Immobilien kann ohne Spekulationssteuer ablaufen - wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Wie bereits erwähnt, ist ein Weg hier das Abwarten.
Erfolgt der Verkauf später als 10 Jahre nach Erwerb des Objekts, ist diese Form der Einkommenssteuer nicht länger fällig. Es ist demnach sinnvoll, die Spekulationsfrist bei Immobilien abzuwarten, die weiterverkauft werden sollen. Weitere Umgehungsmöglichkeiten sind:
- Die Besitzer einer Immobilie wohnen seit mindestens in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst darin.
- Immobilien, die vererbt werden und vor über 10 Jahren vom vorherigen Besitzer gekauft worden sind, ziehen beim Weiterverkauf keine Spekulationssteuer nach sich.
- Das Gleiche gilt für die Schenkung eines Hauses oder einer Wohnung, die vor über 10 Jahren erworben wurde.
- Das zu verkaufende Objekt wurde mindestens in den letzten zwei Jahren als Zweitwohnsitz genutzt und nicht weiter vermietet.
In diesen Fällen geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Verkauf nicht aus vorrangig wirtschaftlichen Beweggründen erfolgt. Deshalb entfällt die Spekulationssteuer.
Dieses Detail ist entscheidend: Eine steuerbefreiende “Selbstnutzung” liegt auch dann vor, wenn eine Wohnung nur zeitweilig als Zweitwohnung genutzt wird. Entscheidend ist, dass sie zwischendurch nicht an andere Personen vermietet wird.
So ist die Spekulationssteuer für gewerbliche Verkäufer geregelt
Personen, die innerhalb von fünf Jahren vier oder mehr Immobilien verkaufen, gelten nicht länger als Privatpersonen. Sie zählen dann als gewerbliche Händler und müssen in jedem Fall Spekulationssteuer zahlen, neben Gewerbe- und Einkommensteuer. Ein Abwarten von Fristen kann dann auch nicht mehr dafür sorgen, dass die Steuer entfällt.
Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien durch gewerbliche Verkäufer werden folglich als Einkünfte aus Gewerbebetrieb angesehen und entsprechend der Gewinne des Unternehmens besteuert. Alle Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, unabhängig von der Haltedauer, müssen versteuert werden.
Haus, Wohnung oder Grundstück geerbt - was nun?
Wird eine Immobilie vererbt, fallen für den Erben keine Anschaffungskosten an. So erlaubt der Gesetzgeber hier grundsätzlich einen Verkauf ohne Spekulationssteuer.
Doch auch in diesem Fall heißt es: Aufgepasst! Sind noch nicht zehn Jahre seit dem ursprünglichen Erwerb vergangen, kann es auch hier zur Steuerpflicht kommen. Daher die Empfehlung: Das genaue Kaufdatum in Erfahrung bringen und, falls möglich, die Spekulationsfrist abwarten. Dann steht dem vollen Verkaufsgewinn nichts mehr im Wege.