Lohnt sich Teilverkauf beim Haus?

Das eigene Haus über Teilverkauf zu Geld machen und im Alter noch davon zehren können - das klingt erstmal gut. Warum der Weg hierbei jedoch eher komplex ist, welche Kosten mit eingerechnet werden müssen und wie sich das Ganze von der Immobilienrente unterscheidet, verraten wir Ihnen hier.

So funktioniert der Hausteilverkauf

Viele Menschen nutzen den Immobilienverkauf, um damit die eigenen Finanzen aufzubessern. Wird via Teilverkauf ein Haus veräußert, ist der grundlegende Prozess auf den ersten Blick nicht so anders als bei einem gewöhnlichen Verkaufsprozess. Nach der Bestimmung des Immobilienwerts wird auch hier ein Kaufvertrag aufgesetzt und vom Notar beurkundet.

Beim Teilverkauf werden jedoch maximal 50 Prozent der Immobilienfläche verkauft. Dafür können Immobilienverkäufer das Haus auch weiterhin nutzen. Zusätzliche Absicherung bringt hier die Eintragung des Nießbrauchrechts im Grundbuch.

In der Regel läuft ein Teilverkauf in Zusammenarbeit mit einem gewerblichen Anbieter ab. Zwar kann ein Haus via Teilverkauf theoretisch auch privat veräußert werden. Experten sind hier jedoch eine große Hilfe dabei, die richtige Zielgruppe an potentiellen Käufern anzusteuern. Sie können zudem dabei helfen, die komplexeren Kostenpunkte zu überblicken. Hier lohnt es sich, verschiedene Anbieter zu vergleichen.

Ein schnelles FAQ zum Teilverkauf:

Wer wird nach einem Teilverkauf Eigentümer vom Haus? Je nach vereinbarten Anteilen sind sowohl der Verkäufer als auch das Unternehmen Miteigentümer.
Wie erfolgt die Zahlung beim Hausteilverkauf? Es erfolgt eine Einmalzahlung für den Prozentanteil des Hauses, der verkauft wird.
Wer muss sich um die Instandhaltung des Hauses kümmern? Hier ist der Verkäufer verantwortlich.
Gibt es Mindestvoraussetzungen? Es kann ein Mindestalter festgelegt werden, wie etwa 60 Jahre.
Gibt es Steuerpflichten? Hier kommt es auf den Vertrag an. In einigen seltenen Fällen kann eine Spekulationssteuer fällig werden.

Vor- und Nachteile im Vergleich zur Immobilienrente

Bei der Immobilienrente, auch Immobilienverrentung genannt, finden sich gewisse Ähnlichkeiten zum Teilverkauf des Hauses. So behalten auch Immobilienrentner für gewöhnlich ein fortbestehendes Wohnrecht, nachdem die Immobilie weiterverkauft wurde. Bei näherer Betrachtung zeigen sich jedoch feine Unterschiede zwischen den beiden Verkaufsvarianten. Merkmale der Immobilienrente sind:

Es wird oft nicht nur ein Teil, sondern gleich das ganze Haus verkauft.
Es gibt hier aber auch Modelle, bei denen die volle Verkaufssumme gezahlt wird. Dann sind jedoch oft Mietzahlungen zu leisten, um weiterhin dort wohnen zu können.
Verkäufer erhalten dabei nicht den vollen Erlös in einer Überweisung. Es kommt zu Ratenzahlung über einen festgelegten oder bis zum Lebensende laufenden Zeitraum.
Verschiedene Modelle sind je nach Anbieter bei der Immobilienverrentung möglich. So gibt es beispielsweise lebenslange Leibrenten, aber auch Zeitrenten, die ein definitives Enddatum besitzen. Ein begrenzter Zeitraum sorgt dafür oft für höhere Raten als bei lebenslangen Zahlungen.
Wer die eigene Immobilie verrenten möchte, muss zudem oft ein Mindestalter von 70 Jahren aufweisen. Außerdem darf das betreffende Objekt nicht zu sehr belastet sein.

Wird via Teilverkauf ein Haus verkauft, können ebenfalls monatliche Nutzungsgebühren fällig werden. Dazu kommen nicht selten Sonderbeteiligungen, die bei einem späteren Weiterverkauf zu leisten sind. Dafür können Teilverkäufer aber von späteren Wertsteigerungen profitieren.

Es zeigt sich schnell: Das Thema Hausteilverkauf ist sehr komplex. Teilweise ähnelt es anderen Verkaufsoptionen, je nach Vertragsmodell kann es jedoch viele Stolperfallen geben, die für Laien allein kaum zu durchblicken sind. Hier lohnt es sich in jedem Fall, sich von Experten beraten zu lassen und möglichst viele Angebote miteinander zu vergleichen.

Die verschiedenen Kosten beim Teilverkauf überblicken

Wer via Teilverkauf Teile am Haus verkauft, kommt um eine fortan kontinuierliche Zahlung der Nutzungsgebühren oft nicht herum. Jährliche Gebühren zwischen fünf und sieben Prozent des Verkaufspreises sind hier nicht üblich. Ein Rechenbeispiel für die Nutzungsgebühr:

Eine Frau verkauft 40 Prozent ihres Hauses mit einem Wert von 400.000 Euro. Sie erhält als Verkaufspreis 160.000 Euro. Bei einem Prozentsatz von fünf Prozent zahlt sie jährlich 8.000 Euro bzw. monatlich um die 666 Euro an Gebühren. Können solche Kosten nicht bewältigt werden, sollte direkt vom Teilverkauf abgesehen werden. Andernfalls droht in jedem Fall der unfreiwillige Auszug und mögliche weitere Kosten.

Dazu kommt, dass die Nutzungsgebühr oft nicht konstant bleibt. Anbieter legen hier gerne einen Zeitraum fest und sobald dieser vergeht, kommt es zu regelmäßigen Anpassungen des Gebührensatzes. Hier drohen versteckte Kosten, wenn sich Interessierte nicht genug aufklären lassen.

Neben den Nutzungsgebühren, die der Teilverkauf beim Haus mit sich zieht, sollten vor allem die beiden folgenden Kostenpunkte nicht missachtet werden.

Die Grundsteuer: Da Teilverkäufer auch künftig Miteigentümer an der Immobilie bleiben, müssen Sie auch weiterhin Grundsteuern entrichten. Die externen Anbieter halten sich hierbei trotz ihrer Miteigentümerschaft gerne völlig raus.
Die Instandhaltungskosten: Fallen Instandhaltungsmaßnahmen an, bleiben die Verkäufer auch bei Teilverkauf zahlungspflichtig. Hier sollten Interessierte rechtzeitig abschätzen, wann entsprechende Maßnahmen fällig sind.
Weiterverkaufskosten: Soll ein Haus, das via Teilverkauf veräußert wurde, später weiterverkauft oder gar der verkaufte Teil zurückgekauft werden, wird vom Anbieter oft ein Durchführungsentgelt verlangt. Dieses kann zwischen zwei und sechs Prozent des kompletten Verkaufserlöses ausmachen. Die ebenfalls fällige Maklercourtage ist darin oft schon enthalten und dadurch bereits abgedeckt.

Es zeigt sich, dass die anfallenden Kosten hier schnell Überhand nehmen können. Aus diesem Grund sollten Interessierte immer genau prüfen, ob der Teilverkauf für ihr Haus wirklich die passende Lösung darstellt.