Diese Unterlagen dürfen beim Hausverkauf nicht fehlen

Soll ein Haus verkauft werden, setzt der Gesetzgeber einige Dinge voraus - etwa die Beglaubigung des Kaufvertrages durch einen Notar. Darüber hinaus müssen Sie als Verkäufer einige Unterlagen vorlegen, damit sich mögliche Käufer ein genaues Bild von der Immobilie machen können. Welche das sind, erfahren Sie hier.

Es beginnt mit dem Grundriss

Eines der wichtigsten Unterlagen beim Immobilienverkauf ist der Grundriss. Haben Sie ein Haus zuvor selbst erworben, finden Sie diesen sehr wahrscheinlich auch im notariell beglaubigten Kaufvertrag. Haben Sie selbst gebaut, sollte das Dokument in den Unterlagen zum Hausbau vorliegen. Darüber hinaus führen viele Bauaufsichtsbehörden Bauaktenarchive, deren Bauakten neben Statistiken und Bauplänen auch die Grundrisspläne enthalten.

Zweck des Grundrisses ist es, einen Überblick zu Arbeits- und Wohnräumen sowie Außenbereichen zu bieten.
Die maßstabsgetreue Darstellung ist hilfreich zur Orientierung der Kaufinteressenten.

Ist das zum Verkauf stehende Haus schon älter? Dann lohnt es sich, für den Hausverkauf die Unterlagen zum Grundriss durch einen Fachmann neu erstellen zu lassen. Architekten sind hier eine mögliche Anlaufstelle. Neue Pläne spiegeln dann auch eher Umbauten und nachträgliche Installationen wider. Heute können zudem auch 3D-Ansichten erstellt werden, die Ihre Verkaufspräsentation aufwerten und mehr potentielle Verkäufer anlocken.

Der richtige Energieausweis

Zu den verpflichtenden Unterlagen für den Hausverkauf gehört seit einigen Jahren ein Energienachweis. Diesen schreibt der Gesetzgeber seit 2009 vor. Dabei wird zwischen zwei verschiedenen Varianten unterschieden: Der Verbrauchsausweis und der Bedarfsausweis.

Der Verbrauchsausweis bestimmt den Energiebedarf durch Messung des bisherigen Verbrauchs. Ausstellungskosten liegen hier unter der 100-Euro-Grenze. Bei neuen Häusern gilt dieser als ausreichend.

Der Bedarfsausweis ist verpflichtend für Häuser, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist, die vier Wohnungen oder weniger beinhalten und die energetisch unsaniert sind. Bei diesem Energienachweis wird der theoretische Energiebedarf ermittelt. Bauliche Aspekte werden hier in aufwändige Berechnungsverfahren miteinbezogen und ermöglichen objektive Vergleiche zu anderen Immobilien. Der Bedarfsausweis ist dadurch viel aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis, aber auch teurer: Bei einer Begutachtung vor Ort können schon 300 bis 500 Euro fällig werden. Online gibt es dazu jedoch günstigere Angebote.

Der Grundbuchauszug

Wollen Sie beim Hausverkauf alle wichtigen Unterlagen dem Käufer vorlegen, dürfen Sie das Grundbuch bzw. den Auszug aus diesem nicht vergessen. Darin enthalten sind Informationen zur Lage, zu bestehenden Rechten (Wegerecht, Nießbrauch und mehr) und zu vorhandenen Lasten (bspw. Grundschuld oder Hypothek).

Beim zuständigen Amtsgericht bzw. Dem Grundbuchamt können Sie den Auszug für eine Gebühr von 10 bzw. 20 Euro (einfach oder beglaubigt) beantragen. Im Grundbuch eingetragene berechtigte Personen oder Eigentümer sind unter Vorlage des Personalausweises hierzu befugt, aber auch Notare und Gerichte. Dritte können über eine schriftliche Vollmacht ebenfalls eine Befugnis erhalten.

Keine Schatzkarte, aber trotzdem wichtig: Die Flurkarte

Bei der Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte handelt es sich um einen Ausschnitt, der alle Straßen, Gebäude und Flurstücke der Umgebung zeigt. Potentielle Käufer sehen so leicht, wie die Grundstücksgrenzen verlaufen und wo öffentliche Flächen sowie Nachbargrundstücke beginnen. Auch die offizielle Flur- und die Flurstücksnummer können der Karte entnommen werden. Darüber hinaus wichtig:

Die Flurkarte können Sie über das Amt für Bodenmanagement bzw. das zuständige Vermessungsamt (auch: Katasteramt) des Landkreises beantragen.
Es kann bis zu acht Werktage dauern, bis das Dokument ausgestellt wird.
Für die Beantragung muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Hierfür reicht ein Eigentümernachweis, wie der Grundbuchauszug oder der Kaufvertrag.
Je nach Region kann hier eine Gebühr zwischen 10 und 60 Euro fällig werden.

Die Bauakte

In einer Bauakte sind neben dem bereits erwähnten Grundriss auch Baupläne, Statistiken, Baubeschreibung und weitere Dokumente zu finden, die mit dem Bau des Gebäudes zu tun haben. Die Informationen aus diesen Schriftstücken ermöglichen Kaufinteressenten einen detaillierten Einblick in den Bauprozess des Gebäudes (genutzte Materialien, Hersteller, Dämmung und mehr).

Bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde kann ein schriftlicher beziehungsweise telefonischer Antrag auf Akteneinsicht gestellt werden. Die Vorlage eines Eigentümernachweises bzw. eine schriftliche Vollmacht ist auch hier wieder ausreichend. Einblicke können kostenfrei sein und vor Ort gibt es oft Möglichkeiten für das Anfertigen von Kopien. Je nach Region können jedoch auch Verwaltungsgebühren von 10 bis 100 Euro anfallen.

Mit der Wohnflächenberechnung das Exposé abrunden

Da Kaufinteressenten in kurzer Zeit darüber entscheiden, ob Sie eine Immobilie kaufen wollen, sollte es Ihrem Exposé nicht an den wichtigsten Infos fehlen. Neben Energieausweis, Grundriss, Baubeschreibung und qualitativ hochwertigen Bildern sollten Sie hier auch die Wohnflächenberechnung beilegen.

Diese gibt Auskunft über die Bereiche, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Dazu zählen mitunter Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Bad, Balkone und Flure. Die Informationen dazu können Sie den Bauunterlagen, dem Kaufvertrag oder dem Grundbuchauszug entnehmen.

Instandhaltungsmaßnahmen: Modernisierungen & Sanierungen

Bei den Unterlagen zum Hausverkauf, egal ob privat oder gewerblich verkauft wird, sollten Sie auch immer Nachweise zu vergangenen Sanierungen und Modernisierungen beilegen. Spätestens, wenn es um die Festlegung des Kaufpreises im Zuge der Immobilienbewertung geht, dürfen diese Dokumente nicht fehlen.

Nachweisliche Instandhaltungsmaßnahmen zeigen, dass ein Immobilie nicht einfach dem Verfall überlassen wurde. Sie steigern den Wert und rechtfertigen damit auch einen höheren Verkaufspreis. Verkäufer sollten hier deshalb nichts unter den Teppich kehren.

Noch eine Checkliste zum Hausverkauf und notwendigen Unterlagen

Neben den bereits aufgeführten Dokumenten sind auch die folgenden Unterlagen beim Hausverkauf bedeutsam. So müssen Sie diese Schriftstücke auch sehr wahrscheinlich beim Notartermin vorlegen:

Belege zur Löschung der Grundschuld: Sie belegt, dass die Finanzierung des Hauses beglichen worden ist.
Unterlagen zu bestehenden Gebäudeversicherungen
Der Grundsteuerbescheid: Dieser wird vom Finanzamt versendet.
Der ursprüngliche Kaufvertrag der Immobilie
Die Betriebskostenaufstellung

Wichtig sind darüber hinaus:

Nachweise zu existierenden Darlehen: Hier einigen beide Seiten sich, wer die Grundschuld bezahlt. In der Regel stehen Immobilienverkäufer in der Pflicht.
Bestehende Miet- oder Pachtverträge: Hauskäufer übernehmen alle Rechte und Pflichten, die mit diesen zusammenhängen.
Ein Hausübergabeprotokoll: Dieses Schreiben wird nicht vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Hausverkäufer sichern sich rechtlich jedoch besser ab, wenn sie das Protokoll Übergabe der Immobilie erstellen. Erfolgte Besichtigungen, eventuelle Mängel, Zählerstände, vorhandenes Inventar und übergebene Unterlagen zum Hausverkauf können Sie darin festhalten. Schon durch die Existenz eines Hausübergabeprotokolls sichern Sie sich ab und können später eventuelle rechtliche Streitigkeiten leichter beilegen.

Die hier genannten Unterlagen gelten beim Hausverkauf. Soll hingegen eine Eigentumswohnung verkauft werden, können zusätzliche Schriftstücke erforderlich sein, beispielsweise Protokolle der Eigentümerversammlung sowie eine Teilungserklärung. Hier sollten sich Wohnungsverkäufer genau informieren.

Es kann vorkommen, dass beim Hausverkauf Unsicherheit aufkommt. “Welche Unterlagen müssen alles übergeben werden? Habe ich wirklich an alles gedacht?” Hier müssen Sie nicht nervös werden. Zuständige Stellen, wie etwa der Notar oder das zuständige Unternehmen der Immobilienbewertung, sagen Ihnen schon, welche Nachweise erforderlich sind. Da ist es nicht schlimm, wenn Sie nicht sofort alle Schriftstücke mitbringen.

Notare sind auf diesem Gebiet sowieso echte Experten. Sie können Ihnen auch mit Wissen darüber weiterhelfen, welche Unterlagen zum Hausverkauf auf jeden Fall für potentielle Käufer bereitliegen sollten. Zögern Sie nicht, sich an entsprechender Stelle zu erkundigen. Entscheiden Sie sich dazu mithilfe eines Immobilienmaklers zu verkaufen, steht dieser Ihnen natürlich auch mit Rat und Tat zur Seite. Viel Erfolg beim Hausverkauf!

(Aktualisiert: April 2024)