Hausordnung und Obhutspflicht

(Aktualisiert: März 2023)

Das Zusammenleben mehrerer Menschen kann ziemlich chaotisch werden, wenn es keine Regeln und Richtlinien gibt – dem werden nicht nur WG-Erfahrene zustimmen. Damit auch in einem Mietshaus alles in geregelten Bahnen verläuft, gibt es meist eine Hausordnung und Obhutspflichten, an die man sich halten soll.

Allgemeines zur Hausordnung

Die Hausordnung regelt unterschiedliche Aspekte des Zusammenlebens der Mieter wie Ruhezeiten, die Benutzung gemeinschaftlicher Räume, Reinigungspflichten, das Abstellen von Fahrrädern oder die Schließzeiten der Haustür. Als Pflichten können die in der Hausordnung aufgeführten Punkte allerdings nur dann angesehen werden, wenn diese auch im Mietvertrag stehen. Oder es ist festgehalten, dass die Hausordnung Teil des Vertrags ist. Das bedeutet, dass eine Hausordnung, die getrennt vom Mietvertrag vorgeschrieben wird, nicht zwingend eingehalten werden muss. Vorgaben, die den Mieter in der Nutzung seiner Wohnung einschränken, wie etwa Besuchsverbote zu bestimmten Uhrzeiten, sind generell unzulässig (LG Düsseldorf WuM 2008, 547; LG Darmstadt WuM 71, 135).

Wir haben einige Punkte aufgelistet, die in der Hausordnung aufgeführt werden können:

Feiern und Musik hören

Auch Mieter haben ein Recht darauf, Musik zu hören oder auch selbst einmal zum Instrument zu greifen. Generell verboten werden darf beides nicht (BGH WuM 98, 738). Laut Gesetz dürfen durch die Musik nur keine anderen Mieter gestört werden.

Die gesetzliche Nachtruhezeit ist zwischen 22 und 6 Uhr. In diesem Zeitraum muss besonders darauf geachtet werden, dass niemand gestört wird, Zimmerlautstärke ist also einzuhalten. Zusätzlich gelten oft noch Mittagsruhezeiten von ca. 13 bis 15 Uhr, die aber nicht gesetzlich vorgegeben, sondern in der Regel im Mietvertrag bzw. in der Hausordnung festgehalten sind.

Wenn selbst musiziert wird, ist das mit der Lautstärke etwas schwieriger. Eine Geige oder ein Klavier kann man nun einmal nicht leiser stellen, zum anderen muss aber regelmäßig geübt werden. Das gilt natürlich besonders, wenn der Mieter Berufsmusiker ist. Dann sollte man mit dem Vermieter reden und gegebenenfalls eine spezielle Vereinbarung im Mietvertrag festhalten.

Die Ruhezeiten gelten auch bei Feiern. Auch wenn diese um 22 Uhr normalerweise noch lange nicht beendet sind, muss man darauf achten, dass die Zimmerlautstärke nicht überschritten wird. In besonderen Fällen, etwa bei Hochzeiten oder an Silvester, müssen die anderen Mieter ausnahmsweise damit leben können, gestört zu werden (AG Bremen WuM 57, 185).

Was bedeutet die Obhutspflicht?

Von Mietern wird generell erwartet, dass sie nicht nur mit den gemeinsam genutzten Teilen des Hauses, sondern auch mit ihren Wohnungen gut umgehen. Für alle allein und gemeinsam genutzten Räumlichkeiten besteht deshalb die Obhutspflicht. Der Mieter muss für die komplette Dauer des Mietverhältnisses sorgsam mit der Wohnung umgehen sowie Vorkehrungen gegen Schäden treffen, z.B. Fenster schließen bei Unwetter. Beim Einbau von Möbeln oder Zubehör muss er sicherstellen, dass die Bausubstanz nicht beschädigt wird. Außerdem ist er verpflichtet, dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen, wenn ein Schaden bzw. ein Mangel vorliegt. Versäumt er dies, muss er unter Umständen Schadenersatz leisten.

Gut zu wissen: Im Zweifelsfall ist es Aufgabe des Vermieters zu beweisen, dass der Mieter seiner Obhutspflicht nicht nachgekommen ist. Das gilt übrigens auch dann, wenn sich der Mieter gar nicht in der Wohnung aufhält, sondern z.B. schon vor Ablauf des Mietverhältnisses ausgezogen oder im Urlaub ist. Auch wenn Bekannte oder Nachbarn die Wohnung hüten und in dieser Zeit Schäden anrichten, haftet der Mieter. In schweren Fällen kann die Verletzung der Obhutspflicht ein Grund für die fristlose Kündigung sein.

Was bei Gemeinschaftsräumen beachtet werden sollte

Zu den Gemeinschaftsräumen zählen beispielsweise die Waschküche, der Speicher und Garten, aber auch das Treppenhaus, der Hausflur und der Aufzug gehören dazu. Darüber, wie sich die Mieter in den Gemeinschaftsräumen zu verhalten haben, gibt meist die Hausordnung Auskunft. Sie legt fest, ob Fahrräder und Kinderwagen im Hausflur abgestellt werden dürfen, wer für die Reinigung des Treppenhauses und für die Schneebeseitigung auf dem Bürgersteig vor dem Haus zuständig ist und Ähnliches.

Sofern im Mietvertrag nicht anders vereinbart, dürfen Kinderwagen auch im Hausflur abgestellt werden. Fahrräder gehören in die Wohnung, den eigenen Keller oder in einen eigens dafür vorgesehenen Abstellraum. Mit Zustimmung des Vermieters dürfen sie aber auch im Hausflur abgestellt werden. Hat der Mieter keine andere Abstellmöglichkeit für Fahrrad oder Kinderwagen, darf ihm diese Nutzung des Hausflurs auch nicht vertraglich untersagt werden.

Der meistgenutzte Gemeinschaftsraum neben dem Hausflur ist das Treppenhaus. Grundsätzlich darf jeder Mieter eine Fußmatte vor seine Haustür legen. Schuhe dürfen ebenfalls vor der Tür abgestellt werden, solange kein übermäßig großes Schuhregal im Hausflur steht. Müllsäcke und Getränkekisten hingegen haben im Treppenhaus nichts verloren. Die Reinigung übernimmt entweder der Vermieter, auch dann, wenn es im Mietvertrag nicht anders vereinbart wurde, oder die Mieter des Hauses wechseln sich ab.

Renovierung und Reparatur von Gemeinschaftsräumen ist Sache des Vermieters. Er muss Sorge tragen, dass die gemeinsam genutzten Räume sicher und funktionstüchtig sind.

Balkon, Terrasse und Garten nutzen

Sobald es warm wird, zieht es alle nach draußen. Auf dem Balkon, auf der Terrasse und im Garten wird das Wetter genossen und dem Volkssport Grillen gefrönt. Im Hochsommer lässt es sich bequem bis in die Nacht draußen sitzen. Dabei ist jedoch nicht zu vergessen, dass die Nachbarn hier besonders gut Gesprächslautstärke mitbekommen. Und: Nur weil ein Garten vorhanden ist, besteht keine grundsätzliche Erlaubnis, ihn so zu verwenden.

Die Gartennutzung muss entweder im Mietvertrag erlaubt sein, oder es muss sich um einen Gemeinschaftsgarten handeln. Dieser steht grundsätzlich allen Mietern zur Verfügung. Für die Pflege des Gartens ist in der Regel der Vermieter verantwortlich. Er kann die Pflicht im Mietvertrag aber auf den Mieter übertragen, was insbesondere bei Einfamilienhäusern meist auch gemacht wird.

Über einen zur Wohnung gehörenden Balkon darf der Mieter mehr oder weniger frei verfügen, sofern er dadurch keine anderen Mieter stört: Wäsche trocknen ist erlaubt (LG Nürnberg-Fürth WuM 90, 199), ebenso darf der Balkon dekoriert, Blumenkästen und ein Sichtschutz angebracht werden.

Grundsätzlich ist es erlaubt im Garten zu grillen, wenn die Nachbarn dadurch nicht gestört werden (AG Wedding MM 90, 317). Ist der Grill allerdings den ganzen Sommer über mehr oder weniger im Dauerbetrieb, ist eine Beschwerde berechtigt.