Die Heizkostenabrechnung

(Aktualisiert: März 2023)

Heizkostenabrechnungen sind berühmt berüchtigt: Viele können nur schwer nachvollziehen, wie sie berechnet werden und nehmen es mehr oder minder freiwillig hin, wenn der Betrag wieder einmal ganz anders aussieht als im Jahr zuvor. Wohlig warm hat es im Winter wohl trotzdem jeder gern. Um ein wenig Licht ins Dunkel zu bringen und Ihnen das Verstehen der Abrechnung leichter zu machen, haben wir alle relevanten Informationen zusammengetragen, die Sie zum Thema Heizkosten wissen sollten.

Warme Betriebskosten

Die Heizkosten werden auch “warme Betriebskosten” genannt. Sie werden getrennt von den “kalten” Betriebskosten abgerechnet. Auch die Abrechnungsperioden sind oft nicht identisch. Das liegt daran, dass man die Heizkostenabrechnung meist nicht vom Vermieter, sondern von einem Wärmemessdienst zugestellt bekommt. In der Regel werden die Wohnungen eines Hauses über eine zentrale Heizungsanlage versorgt.

Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass die Heizkosten mindestens zur Hälfte nach Verbrauch verteilt werden, der Rest wird nach Wohnfläche berechnet. Dieser feste Anteil darf nicht höher als 50 Prozent sein, weil eine größtenteils verbrauchsunabhängige Berechnung zu Energieverschwendung führen kann. Einen Teil der Kosten verbrauchsunabhägig zu berechnen ist aber dahingehend sinnvoll, da auf diese Weise Lagenachteile ausgeglichen werden. So hat z.B. eine Dachgeschosswohnung grundsätzlich einen höheren Verbrauch als andere, auch wenn der Mieter sehr sparsam mit Energie umgeht. Das heißt auch, dass der verbrauchsabhängige Anteil bei einem gut isolierten Haus höher sein sollte (max. 70 Prozent), da die Benachteiligung hier kleiner ist (AG Saarburg WuM 2001, 85).

Der verbrauchsunabhängige Anteil sollte zwischen 50 und 70 Prozent liegen. Der Vermieter darf also weder die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser komplett auf die Wohnfläche umlegen, noch darf er mit dem Mieter eine Heizkostenpauschale oder eine feste Warmmiete vereinbaren (BGH WuM 2006, 518). Änderungen des Verteilerschlüssels sind ausschließlich mit Zustimmung der Mieter möglich. Die Verteilung der Heizkosten darf der Vermieter nur dann verändern, wenn es dafür treffliche Gründe gibt, wie etwa bauliche Veränderungen. Allerdings darf eine Neuverteilung nicht während einer laufenden Heizperiode stattfinden.

Gut zu wissen: In Fällen, in denen die Umlage nach Verbrauch nicht möglich, nicht wirtschaftlich oder nicht sinnvoll ist, ist die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung ausnahmsweise nicht vorgeschrieben. Das gilt etwa für Passivhäuser, Häuser mit Solaranlage oder Wärmepumpe sowie Alters- und Studentenwohnheime. Auch in einem Haus mit zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird, kann eine andere Berechnung vereinbart werden.

Messgeräte für den Heizungsverbrauch

Da der Mieter größtenteils für seinen tatsächlichen Verbrauch zahlt, müssen an allen Heizkörpern geeignete und funktionierende Messgeräte vorhanden sein. Deren Installation, Wartung und gegebenenfalls Erneuerung ist Aufgabe des Vermieters. Es dürfen entweder Heizkostenverteiler oder eichpflichtige Wärmezähler eingebaut werden. Die Kosten für den Einbau und die Eichung der Geräte darf der Vermieter auf die Mieter umlegen, es sei denn, die Kosten sind überdurchschnittlich hoch. Dann können die Mieter eine Beteiligung verweigern.

Die Messgeräte werden einmal jährlich abgelesen, damit der tatsächliche Verbrauch ermittelt werden kann. Verweigert der Mieter der zuständigen Wärmemessdienstfirma drei Mal in Folge den Zutritt zur Wohnung bzw. kann er die angekündigten Termine nicht einhalten, kann der Verbrauch geschätzt werden. Die Schätzung kann entweder im Vergleich zu früheren Abrechnungen oder zum Verbrauch vergleichbarer Räumlichkeiten im Haus erfolgen. Eine Schätzung ist auch dann zulässig, wenn eine Messung aufgrund technischer Ausfälle nicht möglich ist.

Vorschriften zum Inhalt der Heizkostenabrechnung

Eine recht schwierige Vorgabe ist die, dass eine Heizkostenabrechnung für einen Laien verständlich und nachvollziehbar sein muss. Konkrete Bestandteile dieser "Verständlichkeit" sind die einzelnen Aufzählungen der unterschiedlichen Positionen wie Wartung und Reinigung, die Angabe der Einheiten aller Verteiler im Haus, die dazugehörigen Quadratmeterzahlen und die Berechnungen selbst. Da die Heizkosten zu den Betriebskosten gehören, gilt auch hier: Den Kostenanteil für leerstehende Wohnungen übernimmt der Vermieter. Bei der Berechnung des wohnflächenabhängigen Anteils der Heizkosten müssen auch leerstehende Wohnungen berücksichtigt werden.

Auch die Heizkostenabrechnung muss bestimmte Bedingungen erfüllen:

Alle in den Gesamtkosten enthaltenen Positionen müssen aufgezählt werden.
Es muss angegeben werden, wie die Kosten verteilt sind.
Der Abrechnungszeitraum muss angegeben werden; es muss immer ein Zeitraum von zwölf Monaten sein (LG Düsseldorf ZMR 98, 167).
Der Betrag, den der Mieter durch Vorauszahlungen bereits gezahlt hat, muss verrechnet werden.
Der Mieter ist erst dann zu einer eventuellen Nachzahlung verpflichtet, wenn er eine ordnungsgemäße Abrechnung bekommen hat (BGH WuM 82, 207).

Findet während der Abrechnungsperiode ein Mieterwechsel statt, muss eine Zwischenablesung vorgenommen werden. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums bekommen dann der alte und der neue Mieter je eine Heizkostenabrechnung, die sich auf ihren jeweiligen Mietzeitraum bezieht.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern liefert grundlegende Informationen zum betreffenden Thema.