Wer muss Mängel in der Mietwohnung beseitigen?

(Aktualisiert: Februar 2023)

Ganz egal, wie einwandfrei die Wohnung bei Bezug auch sein mag – früher oder später geht immer etwas kaputt. Aber wer muss dann die Mängel beheben? Bevor man als Mieter selbst das Werkzeug in die Hand nimmt oder die Handwerker bestellt, sollte man sich informieren, wofür man selbst aufkommen muss und was auf die Rechnung des Vermieters geht.

Pflichten und Fristen für Mieter und Vermieter bei Mängeln

Grundsätzlich ist der Vermieter sowohl für die Instandhaltung, also für Maßnahmen, die Schäden im Idealfall gleich ganz verhindern, als auch für die Instandsetzung, also die Behebung eines Schadens, zuständig. Lediglich Schönheitsreparaturen und die Behebung von Bagatellschäden können im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden, allerdings nur eingeschränkt und unter bestimmten Voraussetzungen. Kleinreparaturen führen immer zu Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien. Um diese Streitigkeit zu vermeiden, sollten wirksame Kleinreparaturklauseln in den Mietvertrag aufgenommen werden, wo die Kostenlast geregelt wird.

Der Mieter wiederum unterliegt immer der Anzeigepflicht, das heißt, er muss den Vermieter über Mängel informieren.. Das ist Voraussetzung dafür, dass der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht nachkommen kann und muss. Die Mängelmeldung sollte in jedem Fall auch eine konkrete Beseitigungsfrist beinhalten. In der Regel gilt eine Frist von 14 Tagen, innerhalb der Vermieter die Mängel beseitigen müssen, als angemessen. Anders sieht es bei Notfällen aus - wie etwa bei einem Heizungsausfall im Winter oder bei einem Rohrbruch. Hier sind Vermieter verpflichtet, unverzüglich zu handeln.

Was ist ein Mangel in der Mietwohnung?

Ein Mangel liegt dann vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht mehr möglich ist (dieser richtet sich in der Regel nach dem Zustand bei Bezug der Wohnung), oder wenn ein im Vertrag zugesichertes Kriterium fehlt bzw. im Laufe der Mietzeit entfällt. Wichtig dazu: Laut §535 Abs.1 Satz BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sind Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch der Unterkunft verpflichtet und müssen diesen Zustand während der gesamten Mietzeit erhalten.

Ist die Wohn- und/oder Lebensqualität des Mieters durch einen nicht behobenen Mangel erheblich beeinträchtigt, kann er gegebenenfalls Schadensersatz fordern oder fristlos kündigen (zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt hier §543 BGB). Umgekehrt kann auch der Vermieter eine fristlose Kündigung geltend machen, wenn der Mieter selbstverschuldete Schäden nicht behebt und dadurch die Wohnung gefährdet. In solch schweren Fällen sollte man sich gegebenenfalls vom Mieterverein beraten lassen.

Mängel reparieren: Wer ist verpflichtet?

Bild ansehen

Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Mietvertrag die Kosten für Reparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Außer für Bagatellschäden ist eine solche Klausel unwirksam. Das bedeutet, dass der Vermieter alle Mängel, die nicht unter die Kategorie Kleinreparaturen fallen, beheben muss. Nur wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrags kannte oder selbst für einen Schaden verantwortlich ist, muss er auch selbst dafür aufkommen. Das gilt nicht für normale Abnutzungserscheinungen in der Wohnung.

Es gibt aber sogenannte Kleinreparaturklauseln, die in Mietverträgen gültig sein können. Dann muss aber zum einen eine preisliche Obergrenze genannt werden, zum anderen ist der Mieter in diesen Fällen ausschließlich zur Zahlung, nicht aber zur Beauftragung verpflichtet. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, muss der Mieter auch für kleine Reparaturen nichts zahlen.

Gut zu wissen: Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel, die sich auf Reparaturen bezieht, so tritt die gesetzliche Regelung ein, die besagt, dass der Mieter Mängel grundsätzlich nicht beheben muss, es sei denn, er hat sie selbst verursacht. Es fallen dann also alle Reparaturmaßnahmen, auch Bagatellschäden, zu Lasten des Vermieters.

Beschäftigt der Vermieter einen Hausmeister, werden die Kosten, die dem Vermieter dadurch entstehen, als Betriebskosten auf die Mieter verteilt. Ein Hausmeister ist nicht grundsätzlich für Reparaturen zuständig, es ist aber nicht selten der Fall, dass er kleinere Reparaturarbeiten übernimmt. Die Kosten hierfür dürfen dann aber nicht zusätzlich als Betriebskosten abgerechnet werden.

Verweigert der Mieter eine dringende Reparaturmaßnahme, etwa bei Rohren oder Leitungen, kann er mit einer einstweiligen Verfügung dazu gezwungen werden, sie zuzulassen. Wenn keine unmittelbare Gefahr droht, z.B. wenn nur Modernisierungsmaßnahmen geplant sind, ist das nicht möglich.

Mietminderung ist möglich

Kommt der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht nicht nach, kann der Mieter die Reparatur entweder selbst in die Wege leiten und die Kosten vom Vermieter zurückfordern, oder die Miete mindern, bis der Mangel behoben wurde.

Geltendem Gesetz nach (§§ 535 ff. BGB) muss ein Vermieter seinem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand übergeben und während der Mietzeit so bewahren. Kommt es zu Fehlern und Mängeln, muss der Vermieter sie beseitigen.

Wichtig: Der Mieter muss den Vermieter Auskunft darüber geben – aus Beweisgründen in Schriftform –, dass Mängel vorliegen (§ 536 c BGB) und sollte ihn auffordern, Abhilfe zu schaffen. Darüber hinaus kann der Mieter Gewährleistungsrechte geltend machen, so beispielsweise auch die Miete eigenständig kürzen, solange der Mangel vorliegt (§ 536 BGB).

Die Liste der Gründe für eine mögliche Mietminderung ist lang. Vor allem deswegen, weil unerheblich ist, ob es für den Vermieter überhaupt möglich ist, den Mangel zu beheben. Baustellenlärm oder der Dreck der Brieftauben des Herrn gegenüber können beispielsweise auch eine Mietminderung rechtfertigen. Das Minderungsrecht kann durch den Mietvertrag nicht eingeschränkt werden. Entsprechende Klauseln sind unwirksam.

Der Mangel darf nicht durch Verschulden oder Fahrlässigkeit des Mieters entstanden sein.
Der Wohnwert muss durch den Mangel wesentlich beeinträchtigt sein.
Der Mangel darf dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht bekannt gewesen sein. Ansonsten hat er mit Annahme des Vertrags auch den Mangel akzeptiert, es sei denn, er behält sich seine Rechte vor. War ein Mangel bei der Besichtigung nicht sichtbar, bleibt das Recht auf Mietminderung bestehen.
Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel rechtzeitig angezeigt haben. Hat der Mieter seine Mitteilungspflicht verletzt, erlischt auch sein Recht auf Mietminderung.

Er kann einen bestimmten Mietbetrag auch zurückbehalten und ihn dem Vermieter erst dann auszahlen, wenn er sich um die Reparatur gekümmert hat. All das geht natürlich nicht, wenn der Mieter den Schaden selbst zu verantworten hat. Auch wenn er seiner Anzeigepflicht nicht nachgekommen ist, also den Vermieter nicht umgehend über den Mangel in Kenntnis gesetzt hat, verfallen diese Rechte.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern liefert grundlegende Informationen zum betreffenden Thema.