Kündigung des Mietverhältnisses

(Aktualisiert: März 2023)

Durch eine Kündigung aus der Wohnung geworfen zu werden, ist für den einen unangenehm, für den anderen eine Katastrophe. Wenn möglich, würde wohl jeder gern auf so eine Situation verzichten. Zum Glück werden Mieter eher selten auf die Straße gesetzt, denn Vermieter dürfen in der Regel nicht nach Lust und Laune kündigen. Aber in manchen Fällen dürfen sie es eben doch.

Allgemeines zu Kündigungsfristen

Die Kündigungsregelungen sind bei befristeten und “normalen” unbefristeten Mietverträgen unterschiedlich. Generell gilt aber, dass eine Kündigung immer schriftlich erfolgen, handschriftlich unterschrieben und begründet sein muss. Kündigen kann immer nur derjenige, der im Grundbuch als Vermieter eingetragen ist bzw. wer eine Vollmacht (im Original) des eingetragenen Vermieters vorweisen kann. Abtreten kann der Vermieter seine Kündigungsrechte nicht.

Die meisten Mietverhältnisse sind unbefristet und die Kündigungen gehen im Großteil der Fälle vom Mieter aus. Dann beträgt die Kündigungsfrist immer drei Monate. Kündigungen werden nicht auf den Tag genau nach Ablauf der Kündigungsfrist wirksam, sondern im Allgemeinen zum Monatsende.

In den Fällen, in denen der Vermieter berechtigt ist, das Mietverhältnis zu kündigen, gelten für ihn längere Fristen als für den Mieter, je nach Dauer des Mietverhältnisses:

Kürzer als fünf Jahre – 3 Monate
Bis zu acht Jahre – 6 Monate
Über acht Jahre – 9 Monate

Bei einer Zwangsversteigerung verkürzt sich die Kündigungsfrist für den neuen Eigentümer auf drei Monate. Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Eine längere Kündigungsfrist für den Vermieter kann jederzeit vertraglich vereinbart werden.

Unbefristeter Mietvertrag

Im Gegensatz zum Mieter, kann der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag nicht ohne Weiteres kündigen. Von ihm aus ist eine Kündigung ausschließlich aus einem gesetzlich anerkannten Grund möglich. Dieser muss ausführlich und verständlich im Kündigungsschreiben dargestellt werden. Ein sogenanntes berechtigtes Interesse liegt vor:

Wenn der Mieter schuldhaft seine mietvertraglichen Pflichten verletzt.
Wenn der Vermieter Eigenbedarf für die Räumlichkeiten hat, also für sich selbst, Familien- oder Haushaltsangehörige nutzen will.
Wenn das Mietverhältnis für den Vermieter einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil bedeutet (besonders bei erforderlicher Komplettsanierung des Hauses oder der Wohnung, bei Abriss oder wenn ein Verkauf notwendig ist).

Die Kündigungsfristen für Vermieter sind oft länger als die für Mieter und betragen in der Regel drei bis neun Monate. Dabei bedeutet ein länger dauerndes Mietverhältnis normalerweise auch eine längere Kündigungsfrist. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug kann auch durch Begleichung der Rückstände nicht aufgehoben werden. Das geht nur bei der fristlosen Kündigung.

Fristlose Kündigung

In manchen Fällen, in denen die gesetzliche Kündigungsfrist unzumutbar ist, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung. Gründe für eine fristlose Kündigung können u.a. sein:

Der Mieter gefährdet die Wohnräume, z.B. durch wiederholte Wasserschäden.
Eine nicht genehmigte Untervermietung oder das Überlassen der Wohnung an Dritte ohne das Wissen des Vermieters.
Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens (z.B. wiederholte Ruhestörung oder Polizeieinsätze).
Vertragswidrige oder gewerbliche Nutzung der Mieträume.

Vor der fristlosen Kündigung muss der Vermieter den Mieter in der Regel abmahnen oder ihm eine Frist setzen, um die vertragswidrige Situation zu beenden. Erst danach ist eine fristlose Kündigung zulässig. Sie muss schriftlich erfolgen und den genauen Grund aufführen. Reagiert der Vermieter längere Zeit nicht auf eine entsprechende Situation, ist sie später als Begründung für eine fristlose Kündigung nicht mehr zulässig. Bei Zahlungsverzug des Mieters muss der Vermieter ihn nicht abmahnen, sondern kann sofort fristlos kündigen. Zahlt der Mieter den ausstehenden Betrag nach, wird die Kündigung aufgehoben.

Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag befristet das Mietverhältnis auf einen festgesetzten Zeitraum. Zulässig ist das allerdings nur, wenn bereits im Vertrag festgehalten wird, dass der Vermieter nach Ablauf des Mietverhältnisses die Wohnung zur Eigennutzung oder als Angestelltenmietwohnung nutzen will, er eine vollständige Instandsetzung plant oder die Räumlichkeiten abgerissen werden.

Teilkündigung

Grundsätzlich sind Teilkündigungen unzulässig. Ein Mietvertrag wird in der Regel nur als Ganzes gekündigt. Das heißt, der Vermieter kann dem Mieter keine einzelnen Räume oder beispielsweise eine Garage kündigen, wenn diese im Mietvertrag enthalten ist. Bei unbefristeten Mietverträgen ist eine Teilkündigung allerdings unter bestimmten Bedingungen zulässig.

Teilkündigungen von Nebenräumen, die nicht zum Wohnen bestimmt sind (wie Speicher, Keller, Waschküchen, Stellplätze u.Ä.), sind möglich, wenn der Vermieter eine Bauabsicht hat, durch die diese Räume in Mietwohnungen bzw. Mieträume umgewandelt werden. Auch wenn der Vermieter die Räume anderen Mietern anbieten will, kann eine Teilkündigung zulässig sein. Das Vorhaben muss in einem Teilkündigungsschreiben genau und verständlich beschrieben werden.

Bei einer Teilkündigung beträgt die Kündigungsfrist immer drei Monate. Der Mieter kann eine Senkung der Miete verlangen, dabei richtet sich die Höhe nach dem Nutzwert der gekündigten Räume (beispielsweise erlaubt die Kündigung des Kellers eine höhere Senkung der Miete als die Kündigung eines Trockenraums). Ist der Mieter auf die betroffenen Räume angewiesen und stellt der Vermieter keinen Ersatz, kann sich der Mieter auch auf die Sozialklausel berufen und Widerspruch gegen die Kündigung erheben.

Kündigungsfristen mit einem Nachmieter vermeiden

Viele Mieter denken, sie können die Kündigungsfrist umgehen, wenn sie für diese Zeit einen Nachmieter organisieren. Aber so einfach ist das nicht.

Haben die Vertragsparteien einen Zeitmietvertrag abgeschlossen und der Mieter keinen berechtigten Grund, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, ist ein Mietaufhebungsvertrag die einzige Möglichkeit. Weigert sich der Vermieter, diesen abzuschließen, muss der Mieter den Rest der vereinbarten Mietzeit wohl oder übel absitzen. Bei einem unbefristeten Mietvertrag hat der Mieter gar keinen Anspruch darauf, die dreimonatige Kündigungsfrist zu verkürzen – laut Gesetz ist diese Frist kurz genug, und der Mieter muss gegebenenfalls eine doppelte Mietzahlung hinnehmen. Das Stellen eines Nachmieters wäre auch wenig sinnvoll, da der Vermieter immer eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten hat. Das bedeutet, dass die Kündigungsfrist unter Umständen ohnehin abgelaufen wäre, bis der Vermieter sich für oder gegen den potentiellen Nachmieter entschieden hat

Ist im Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthalten, hat der Mieter natürlich auch Anspruch darauf, einen zu stellen. Gibt es so eine Klausel nicht, ist die beste und einfachste Möglichkeit, mit dem Vermieter zu reden und ihm vorzuschlagen, einen Nachmieter zu stellen. Im Idealfall stimmt dieser zu – gegebenenfalls auch, wenn so die dreimonatige Kündigungsfrist verkürzt werden soll – und das Problem ist aus der Welt. Aber wie jeder weiß, ist das Ideal nicht immer auch der Regelfall. Deshalb wird dem Mieter unter bestimmten Umständen das Recht eingeräumt, einen Nachmieter zu stellen.

Wenn der Mieter aufgrund eines Härtefalles ausziehen muss, hat er auch das Recht, einen Nachmieter zu stellen und das Mietverhältnis so vorzeitig zu beenden. Das ist z.B. der Fall, wenn der Mieter in ein Pflegeheim muss, ein Umzug aus beruflichen Gründen notwendig ist oder die Wohnung zu klein wird, weil Nachwuchs unterwegs ist.

Wie funktioniert Kündigungsschutz für Mieter?

Wenn man umziehen will, wird die Wohnung gekündigt und drei Monate später ist das Mietverhältnis Geschichte. Wie ist es aber, wenn man selbst gern in der Wohnung bleiben möchte, der Vermieter aber etwas dagegen hat? Kann man als Mieter einfach vor die Tür gesetzt werden, und wenn ja, wie lange hat man Zeit, um sich eine neue Bleibe zu suchen?

Der gesetzliche Kündigungsschutz

Wer einen unbefristeten Mietvertrag hat und sich ordentlich verhält, der hat eigentlich nichts zu befürchten. Denn für Wohnungsmieter gilt der gesetzliche Kündigungsschutz. Das bedeutet, der Vermieter kann das Mietverhältnis ausschließlich dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Auch ein Eigentümerwechsel ändert daran nichts. In diesem Fall gilt: Kauf bricht keine Miete! Berechtigte Interessen sind Pflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf, Verkauf, Sanierung oder Abriss. Die Kündigungsfristen betragen in diesen Fällen zwischen drei und neun Monate, je nachdem, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat.

Wenn das Mietverhältnis gekündigt wurde und der Mieter die Wohnung nicht von allein räumt, muss der Vermieter klagen. Er kann ihm auch nochmals mitteilen, dass er die Kündigung aufrechterhält. Nimmt er die Weiternutzung aber hin, tritt nach zwei Wochen eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ein. Das bedeutet, dass der Mietvertrag wieder auf unbestimmte Zeit verlängert und eine erneute Kündigung notwendig wird. Im Mietvertrag kann auch ein Kündigungsausschluss für bis zu vier Jahre vereinbart werden. Dann darf das Mietverhältnis innerhalb des festgelegten Zeitraumes von keiner der beiden Vertragsparteien gekündigt werden.

Die Sozialklausel

Für den Fall, dass eine (berechtigte) Kündigung den Mieter oder seine Familie vor erhebliche Probleme stellt, gibt es die Sozialklausel. Wenn ein Gericht befindet, dass die Härtegründe des Mieters schwerer wiegen als das berechtigte Interesse des Vermieters, kann der Mieter die Mieträume trotz Kündigung weiterhin bewohnen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter sehr alt ist, er selbst oder ein Familienmitglied im selben Haushalt große gesundheitliche Probleme hat, oder wenn es in der Umgebung nahezu unmöglich ist, innerhalb der Kündigungsfrist einen angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Je nach Grund kann das Mietverhältnis befristet (z.B. bei Schwangerschaft) oder unbefristet (z.B. bei hohem Alter) verlängert werden. Die Sozialklausel ist unwirksam, wenn der Vermieter berechtigterweise eine fristlose Kündigung ausgesprochen hat.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern liefert grundlegende Informationen zum betreffenden Thema.