Wann darf der Vermieter meine Wohnung besichtigen?

(Aktualisiert: November 2022)

Einerseits ist die Wohnung das Reich des Mieters, andererseits nach wie vor das Eigentum des Vermieters. Schockberichte von Messi-Wohnungen und Mietnomaden verleiten einige Mieter dazu, auf Nummer sicher zu gehen und ab und an prüfen zu wollen, ob der Mieter die Wohnung auch pfleglich behandelt. Müssen Vermieter solche Besuche ankündigen? Oder ist die Besichtigung gar ganz verboten?

• Kein allgemeines Besichtigungsrecht
• Legitime Besichtigungszeiten
• Routine-Besichtigung
• Keine Gründe für eine Wohnungsbesichtigung
• Annehmbare Gründe für die Wohnungsbesichtigung
• Unerlaubtes Eindringen ist Hausfriedensbruch
• Kann der Mieter den Zutritt in die Wohnung absagen oder verweigern?

Kein allgemeines Besichtigungsrecht

Hat dein Vermieter verlauten lassen, deine Wohnung besichtigen zu wollen? Ungeachtet vom Besichtigungsgrund muss der Vermieter seine Besichtigung ankündigen - sonst darf er diese nicht durchführen. In der Regel sollte so ein Termin also drei bis vier Tage und mindestens 24 Stunden im Voraus angekündigt werden, damit keine geltenden Rechte verletzt werden.( LG Frankfurt,24.Mai 2002-2/17 194/01-,NZM 02.696)

Legitime Besichtigungszeiten

Die alltäglichen Besichtigungszeiten sind werktags zwischen 10 - 13 Uhr und 16 - 18 Uhr. Besichtigungen an Feiertagen und am Wochenende sind in der Regel nicht akzeptabel. Das Gleiche gilt für Besuche sehr früh am Morgen oder spät in der Nacht (AG Köln, 27.9.200,207 C 213/00, NZM 2001 S.41).

Routine-Besichtigung

Allgemein kann der Vermieter alle fünf Jahre eine routinemäßige Besichtigung durchführen - jedoch nur mit Ankündigung und Terminabsprache (AG München, 461 C 19626/15). Ohne wichtigen Grund muss der Mieter den Vermieter aber nicht in die Wohnung lassen. Es finden sich häufig in Mietveträgen alte Klauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen, ohne Ankündigung und Terminabsprache die Wohnung zu betreten. Nach geltendem Gesetz sind solche Klauseln aber unwirksam (§ 307, Abs. 1 BGB).

Keine Gründe für eine Wohnungsbesichtigung

Es gibt einige Fälle, in denen vorgelegte Gründe für die Besichtigung einer Wohnung nicht akzeptiert werden müssen. Zu diesen zählen unter anderem:

• Wechsel der Hausverwaltung
• Aus Neugier
• Zweijährige routinemäßige Prüfung, wie sie früher oft vorgesehen war (LG Stuttgart, 08. 01. 1985 13 S 358/84 und AG Münster, 08. 02. 2000 – 28 C 6492/99). Der Bundesgerichtshof urteilte, dass diese gegen das Recht des Mieters „in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden“ verstoßen würde (BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13).
• Ablesung des Zählerstände: Hier steht dem Vermieter kein Besichtigungsrecht zu, aber in dem Fall darf der Vermieter  die Wohnung zu betreten (AG Stuttgart-Bad Cannstatt, 27. 10. 2014 und LG Fulda, 08. 02.1989 – 2 S 143/88).

Annehmbare Gründe für die Wohnungsbesichtigung

Besteht eine Gefahrensituation, dann kann der Vermieter ohne Ankündigung und Zustimmung eine sofortige Begehung der Wohnung rechtfertigen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Brand entstanden ist, Gas austritt, oder ein Wasserrohr gebrochen ist. In solchen Fällen muss der Vermieter den Mieter kontaktieren. Falls der Mieter nicht erreicht werden kann, ist die Notöffnung über einen Schlüsseldienst möglich. Empfehlenswert ist es in einem solchen Fall, Zeugen mitzunehmen, um sich vor Klagen des Mieters zu schützen und die Notsituation belegen zu können.

Im Lauf der Zeit können immer Schäden an der Wohnung entstehen. Bevor der Vermieter diese reparieren lässt, darf er sich diese ansehen und überprüfen. Dies gilt auch für Notfälle wie einen Rohrbruch oder bei Modernisierungsmaßnahmen wie dem Einbau von Rauchmeldern. Die Voraussetzung: Der Vermieter hat den Einbau von Rauchmeldern rechtzeitig angekündigt - dann darf er zu diesem Zweck auch die Wohnung betreten. Auch die folgenden Szenarien rechtfertigen eine Besichtigung:

• Mindestens einmal pro Jahr müssen erforderliche Wartungen der Geräte wie die Herzungswartung vom Vermieter durchgeführt werden.
• Steht die Wohnung zum Verkauf, ist es dem Vermieter gestattet, eine Wohnungsbesichtigung mit Kaufinteressenten durchzuführen.
• Hat der aktuelle Mieter die Wohnung gekündigt, steht es dem Vermieter frei, Wohnungsbesichtigungen mit potentiellen Nachmietern durchzuführen.
• Wenn der berechtigte Verdacht besteht, dass ein Mieter Vertragsbruch begeht, ist es das Recht des Vermieters die Wohnung zu besichtigen und dies zu kontrollieren. Vertragsbuch liegt beispielsweise vor, wenn eine reine private Nutzung vereinbart ist, der Mieter aber die Wohnung auch gewerblich nutzt.

Unerlaubtes Eindringen ist Hausfriedensbruch

Verschafft sich der Vermieter gegen den Willen des Mieters, zum Beispiel mit einem Zweitschlüssel, Zutritt zur Wohnung, ist dies Hausfriedensbruch. Dabei ist es unwesentlich, ob das Eindringen in An- oder Abwesenheit des Mieters geschieht. Solch ein Fall berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung und auch zur Anzeige des Vermieters (auf Basis von §123 StGB). Falls der Vermieter sich ohne vorherige Ankündigung und ohne Vergewisserung darüber, ob der Mieter präsent ist, Zuttritt verschafft, greift folgendes Recht: Der Mieter kann ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen. Die Kündigung kann auch sechs Wochen nach so einem Vorfall erfolgen.

Kann der Mieter den Zutritt in die Wohnung absagen oder verweigern?

Grundsätzlich gilt die Regel, dass Mieter das Hausrecht haben und jederzeit den Zutritt von dem Vermieter zu der Wohnung verweigern dürfen. Auch Zweitschlüssel dürfen Vermieter nur mit ausdrücklicher Erlaubnis besitzen. Allerdings darf eine Verweigerung der Wohnungsbesichtigung nur erfolgen, wenn keine zulässigen Gründe ursächlich für den Besichtigungswunsch sind.

Wichtiges Urteil: Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in einem Fall, dass die Verweigerung einer Wohnungsbesichtigung mit annehmbaren Grund (Besichtigung für Kaufinteressenten) den Vermieter zu einer fristlosen Mietvertragskündigung berechtigen kann. (BGH 05.10.2010, Az VIII ZR 221/09).