Wohnflächenberechnung – So messen Sie richtig

(Aktualisiert: März 2023)

Die Wohnflächenberechnung spielt eine große Rolle für die Ermittlung des Kauf- oder Mietpreises der Immobilie. Es kann jedoch vorkommen, dass die falsche Quadratmeterzahl im Vertrag steht und man für Wohnraum zahlt, der gar nicht genutzt werden kann. Daher ist es ratsam, die Wohnfläche selbst nachzumessen oder nachmessen zu lassen, wenn man sich nicht sicher ist. Was Wohnflächenberechnung bedeutet und wie das funktioniert, haben wir für dich in diesem Beitrag erläutert.

• Das Problem mit der genauen Größe
• Methoden der Wohnflächenermittlung
• Wohnflächenberechnung durchführen
• Die genaue Quadratmeterzahl muss nicht im Mietvertrag stehen

Das Problem mit der genauen Größe

Dass die Wohnfläche im Vertrag mit der tatsächlichen Wohnfläche gar nicht übereinstimmt, fällt den meisten erst nach dem Unterschreiben des Miet- oder Kaufvertrags auf. Das ist nicht nur ärgerlich für Mieter oder Besitzer, es lässt auch Kosten entstehen, die normalerweise nicht nötig wären. Denn nicht nur die Miete oder der Kaufpreis beziehen sich auf die Quadratmeterzahl, auch die anfallenden Nebenkosten und die Hausratversicherung sind abhängig von der berechneten Wohnfläche. Bei Ungewissheit ist es daher ratsam, die Wohnfläche nachzumessen, um unnötige Kosten sparen zu können.

Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es zwei wesentliche Verfahren. Die Vermessung wird dabei meistens vom Architekten durchgeführt, der auch den Bauantrag einreicht. Möchten Sie selbst die Wohnfläche ermitteln, um Unklarheiten aus dem Raum zu schaffen, können Sie das entweder selbst mit dem richtigen Material machen oder einen Experten engagieren.

Methoden der Wohnflächenermittlung

Ermittlung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die gängigste Methode, die Fläche des Wohnraums zu ermitteln, ist die der Wohnflächenverordnung. Diese trat am 01. Januar 2004 in Kraft. Die Wohnflächenverordnung bezieht sich offiziell auf den öffentlich geförderten Wohnungsbau (Wohnraumfördergesetz), kann im Streitfall aber auch auf privat finanzierte Immobilien angewandt werden. Vorteilhaft in diesem Fall für die Mieter ist, dass die Verordnung sich nur auf den Wohnraum bezieht, der auch tatsächlich zum Wohnen genutzt werden kann.

Hinzu kommt, dass es bei der Ermittlung der anrechenbaren Grundfläche verschiedene Abzugsflächen gibt. Zum Beispiel Bekleidungen, Pfeiler oder Vormauerungen mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter, Treppen mit mehr als drei Stufen oder auch Fenster- und Wandnischen.

DIN-Norm 277

Eine andere Methode zur Berechnung der Wohnfläche ist die DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“. Bei diesem Verfahren werden nicht direkt Wohnflächen, sondern Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen ermittelt. Trotzdem wird sie immer wieder für Wohnflächen angewendet. Denn für Eigentümer und Vermieter ist die Methode vorteilhaft, da sie ein größtmögliches Flächenergebnis erzielt. Sie bezieht beispielsweise Dachflächen, Balkone und Kellerräume vollständig ein. Besonders Dachgeschosswohnungen können so schnell viele Quadratmeter mehr Wohnfläche haben als bei der Wohnflächenverordnung. Die DIN-Norm 277 darf jedoch nur beim frei finanzierten Wohnungsbau verwendet werden und nicht beim sozial geförderten Wohnungsbau.

Wohnflächenberechnung durchführen

Da die Wohnflächenverordnung die gängigere Methode von beiden ist, erklären wir die Berechnung anhand der Wohnflächenverordnung.

Ausrüstung:

• Laserentfernungsmesser – misst Millimetergenau und speichert die Ergebnisse
• Ein grober Grundflächenplan, um die Maße eintragen zu können

Raumhöhe beachten

Ein entscheidender Punkt zur Berechnung der Wohnfläche ist die Raumhöhe; besonders wichtig bei Dachgeschosswohnungen. Denn durch die Dachschrägen steht häufig weniger Wohnraum zur Verfügung. Aus diesem Grund gehen erst Wohnflächen ab einer Raumhöhe von zwei Metern in die Berechnung mit ein. Ist die Raumhöhe niedriger als ein Meter, geht es gar nicht in die Berechnung mit ein und alles dazwischen zählt zur Hälfte.

Keine Wohnfläche

Von der Wohnfläche können einige Sachen abgezogen werden, wie:

• Türnischen
• Fensternischen
• Offene Wandnischen (nicht bis zum Boden herunter reichen oder weniger als 13 Zentimeter tief )
• Treppen mit mehr als drei Stufen plus Absätze
• Schornsteine
• Vormauerungen
• Bekleidungen
• Freistehenden Pfeiler und Säule
• Gewerblich genutzte Räume
• Keller
• Garage
• Waschküche, Trocken- und Heizräume

Teilweise zugehörig

Es gibt auch Bereiche, die in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen werden, aber nur teilweise:

• Wintergarten und Schwimmbad (zu allen Seiten geschlossen) – zur Hälfte einbezogen
• Balkon, Loggia, Dachgarten und Dachterrasse – zu einem Viertel einbezogen

Alles andere, was sich in der Wohnung befindet, gehört zur Wohnfläche und darf bei der Berechnung nicht abgezogen werden.

Die genaue Quadratmeterzahl muss nicht im Mietvertrag stehen

Wenn die Wohnung zwar kleiner ist als im Vertrag angegeben, sich die Abweichung jedoch in Grenzen hält, müssen die Mieter mit ihrer kleineren Wohnung leben, doch wenn die Berechnung der Wohnfläche zu kreativ nach oben aufgerundet wurde, drohen dem Vermieter finanzielle Einbußen.

Ab einer Abweichung von zehn Prozent liegt ein Mangel an der Mietwohnung vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Auch bisher zu viel gezahltes Geld können die Mieter zurückverlangen. Eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags ist ebenfalls möglich.

Der Vermieter kann sich nicht mehr mit dem Hinweis aus der Verantwortung stehlen, im Mietvertrag sei keine Vereinbarung zur Wohnfläche getroffen worden. Maßlose Übertreibungen oder falsche Angaben des Vermieters oder seines Maklers im Vorfeld eines Mietvertragsabschlusses, zum Beispiel in Wohnungsanzeigen, haben Konsequenzen.