Wohnungsleerstand: Warum Wohnraum leer steht und was dagegen getan wird

(Aktualisiert: November 2022)

In deutschen Groß- und Universitätsstädten ist Wohnraum knapp. Die Folge: Das Angebot an günstigen Mietwohnungen sinkt und es muss immer tiefer in die Tasche gegriffen werden. Trotzdem stehen zahlreiche Wohnungen leer.

• Ist der Leerstand einer Wohnungen eine Zweckentfremdung?
• Den Vermietern drohen Strafen
• Neuregelung für steuerliche Absetzbarkeit bei Wohnungsleerstand
• Die Spekulation mit dem Leerstand

Um die Lage auf dem Wohnungsmarkt zu verbessern, wurde das Wohnraumschutzgesetz mit  dem Erlass von Zweckentfremdungsgesetzt verschärft. Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften werden in diesem Rahmen dazu verpflichtet, jede Wohnung zu melden, die länger als drei Monate leer steht. Dadurch werden sie stärker in die Pflicht genommen und müssen Wohnungen im Zweifelsfall – etwa bei Haussanierungen – auch befristet vermieten, um den Wohnungsleerstand zu bekämpfen. Die freien Wohnungen müssten dann zwischenvermietet werden.

Laut diesem Gesetz besteht der Tatbestand immer dann, wenn die Immobilie:

• wiederholt für Tage oder Wochen als Ferienwohnung verwendet wird

• für berufliche oder gewerbliche Zwecke eingesetzt wird

• bauliche Veränderungen erlebt, welche diese für Wohnzwecke ungeeignet werden lässt
• länger als sechs Monate als leere Wohnung besteht

Ist der Leerstand einer Wohnung eine Zweckentfremdung?

Die Vermietung der Wohnungen an Touristen über solche Portale wie Airbnb, 9flats,Wimdu sowie die Vermietung von Wohnraum im Rahmen als Beherbergungsbetrieb erfüllen ebenso den Tatbestand der Zweckentfremdung, wie es beim Leerstand der Wohnung der Fall ist. So liegt beispielsweise eine Zweckentfremdung von Wohnraum in München gem. § 4 Abs. 1 S. 2 Nr. 4 der Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt München vor, wenn Wohnraum „länger als drei Monate leer steht“. (Bildquelle: muntzir / pixabay.com)

Den Vermietern drohen Strafen

Das Gesetz hat bei Verstößen Strafen in Höhe von bis zu 50.000 Euro zur Folge. Die Dauer des erlaubten Leerstands verkürzt sich dann von sechs auf drei Monate, außerdem muss der Leerstand schon vom ersten Tag an den Bezirksämtern gemeldet werden. Darüber hinaus wurde die Auskunftspflicht über einen Wohnungsleerstand gegenüber den Behörden ausgeweitet. Galt diese davor nur für den Vermieter, müssen sich seit dem auch Verwalter, Vermittler oder Internetanbieter auf Nachfrage zur Situation äußern. Das Leerstandsproblem besteht jedoch nicht nur bei Wohnungen, die wegen Modernisierungen zu lange unvermietet bleiben – für rechtswidrige Ferienwohnungen gilt auch ein Werbeverbot.

Neuregelung für steuerliche Absetzbarkeit bei Wohnungsleerstand

Früher konnten Vermieter bei leer stehenden Wohnungen ihre Unterhaltskosten als vorgezogene Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das geht nun nicht mehr so einfach: Erst wenn der Vermieter nachweist, zum Beispiel durch Anzeigen in der Zeitung oder im Internet, dass er sich ernsthaft und nachhaltig um einen Mieter bemüht, kann er die Kosten für den Unterhalt als Werbungskosten absetzen. 

Wenn eine Vermietungsabsicht abgeben wird oder die Vermietung nicht ausreichend nachgewiesen werden kann, entfällt der Abzug der Werbekosten. Dasselbe gilt, wenn die Wohnung wegen Baumängeln und Leerstand über einen längeren Zeitraum nicht vermietet werden kann. Das hat vom 31.Januar 2017 (Az. IX R 17/16) der Bundesfinanzhof entschieden.

Lässt sich eine Immobilie nicht vermieten, muss der Vermieter auch bereit sein, von seinen Forderungen abzurücken – sowohl beim Mietpreis als auch bei den Mietern. So müsse beispielsweise ein Vermieter, der eigentlich einen Beamten als Mieter wollte, dann auch die alleinerziehende Mutter mit Kind oder die Studenten-WG akzeptieren. (Bildquelle: muntzir/pixabay.com)

Die Spekulation mit dem Leerstand

Der sogenannte spekulative Wohnungsleerstand zeigt sich vor allem in Großstädten und immer dort, wo Wohnungen sowieso schon knapp und daher teuer sind. Der Grund dafür ist, dass sich mit leerstehenden Wohneinheiten im Verkaufsfall mehr Gewinn erzielen lässt. Die Wohnungen werden zuerst preiswert angekauft, bleiben einige Jahre leer und werden dann zu einem wesentlich besseren Preis wieder verkauft. Durch die niedrigen Kreditzinsen wird der spekulative Leerstand in deutschen Großstädten zur Zeit genährt.