Einfamilienhaus in zentraler Lage auf sonnigem Südgrundstück mit Potential
Kaufpreis
Zimmer
Fläche
Objektdaten
Preise
Ausstattung
Energieausweis
Parken
Objektbeschreibung
Objektbeschreibung
Wir bieten hier ein massiv gebautes Einfamilienhaus aus dem Jahre 1932 auf einem zentral gelegenen ca. 700m² großem Südgrundstück in Bramfeld-Süd, Übergang zu Wandsbek Gartenstadt, an.
Das Haus ist in einem voll funktionsfähigen Zustand, bietet jedoch Sanierungsbedarf, insbesondere im Bereich der Fenster. Zudem empfiehlt es sich, die zwar gut funktionierende und regelmäßig gewartete aber ca. 20 Jahre alte Buderus Ölheizung im Zusammenhang der aktuellen Energiegesetze zu erneuern.
Das Satteldach ist mit Betonpfannen gedeckt und komplett dicht, sowie vollständig gedämmt, jedoch nicht nach den aktuellen Standards.
Bei der Aussenhülle handelt es sich um ein zweischaliges Mauerwerk mit einer innenliegenden Luftschicht, welche mit einer Einblasdäummung realtiv unkompliziert gedämmt werden kann ohne die klassischen Rotklinkerfassade zu beeinträchtigen.
Küche, Duschbad, Elektrik, Innentüren u.s.w. sind voll funktionsfähig, jedoch im Design und technisch nicht mehr auf aktuellem Stand.
Die ursprünglichen, hochwertigen Dielenböden sind gut erhalten und lassen sich mit schleifen und lasieren wieder attraktiv gestalten.
2021 wurden im Zuge einer Dichtheitsprüfung sämtliche im Boden verlaufende Abwasserleitung aufwendig saniert.
Insgesamt lässt sich hier mit überschaubarem Aufwand ein wunderschönes Eigenheim realisieren.
Highlight des Objektes ist jedoch der wundervoll angelegte Garten mit Südausrichtung, der so zentral eine schöne grüne Oase zum wohlfühlen bietet.
Raumaufteilung
Das Erdgeschoss ist als Hochparterre ausgebildet. Über einen seitlich angebauten Eingangsbereich wird das Haus betreten, von wo man in den Flur kommt.
Hier gehen ein Gäste-WC, eine geräumige Küche mit Blick in den grünen Garten , ein kleinerer Raum, sowie ein großer Wohnbereich aus zwei ineinander übergehenden Räumen ab. Der beiden ineinander übergehenden Räume im Wohnbereich haben jeweils einen eigenen Zugang zum Flur.
Aus dem Flur geht eine Treppe nach oben, die in einen kleinen Flur endet. Von hier betritt man ein in weiss gehaltenes Duschbad mit 2 Dachflächenfenstern, zwei Schlafräume nach Süden mit Blick in den Garten, sowie ein weiteres großes Zimmer.
Vom Flur geht eine Klapptreppe in den Dachboden welcher mit Holz verkleidet und gedämmt ist. Hier ist die Stehhöhe sehr eingeschränkt, jedoch bietet dieser Bereich noch reichlich nutzbaren Platz.
Der Keller hat einen eigenen Außenzugang mit Treppe zum Garten, einen großen Kellerraum mit Waschmaschinenanschlüssen und der Möglichkeit zum Lagern, einen großen Heizungskeller mit der Ölzentralheizung und dem regelmäßig gewartetem und gereinigten Heizöltank. Zudem gelangt man durch den Flur direkt in die sehr große Garage, die neben der Parkmöglichkeit für ein Fahrzeug viel Möglichkeit zum Abstellen von Fahrrädern, Gartengeräten oder Einrichten einer Werkstatt bietet.
Lage
Das angebotene Einfamilienhaus liegt im südlichen Teil von Bramfeld, kurz hinter dem Ring 2, nahe der U-Bahnstation Wandsbek Gartenstadt mit der U1 und U3, sowie mehreren Buslinien ( ca. 900 Meter entfernt ).
Ein Edeka Markt ist fußläufig in 2 Minuten zu erreichen, auch hier befindet sich eine Bushaltestelle mit weiteren Buslinien.
Mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist die Hamburger Innenstadt in ca. 20 Minuten zu erreichen, mit dem PKW in ca.15 Minuten.
Als Einkaufszentren sind die Hamburger Meile und das Bramfelder Einkaufszentrum gut zu erreichen, einzelne Geschäfte für den täglichen Bedarf sind fußläufig direkt im Umfeld des Objektes zu erreichen.
Schulen, Kindergärten, Ärzte, Krankenhaus, Apotheken sind ebenfalls im Umfeld gelegen und gut und schnell erreichbar.
Sonstiges
Bebauungsmöglichkeiten
Für den Fall eines Abrisses und Erstellung eines Neubaus gilt der Bebauungsplan Bramfeld 31. Demnach sind hier zwei Vollgeschosse zuzüglich Staffelgeschoss möglich. Der Bebauungsplan weist hier Einfamilien- und Doppelbebauung aus, jedoch sind hier auf benachbarten Grundstücken bereits teilweise Mehrfamilienhäuser mit jeweils 5 Wohneinheiten gebaut worden.
Das Baufenster weist eine Tiefe von 15 Metern aus, die bereits zitierten mit Mehrfamilienhäusern bebauten Nachbargrundstücke haben eine Befreiung auf 16 Meter erhalten.
Bei Ausnutzung der 15 Meter Baulinie ohne einer Befreiung auf 16 Meter und ohne Keller/Souterrain, lässt sich mit zwei Vollgeschossen und Staffelgschoss eine Wohnfläche von ca. 360 m² realisieren.
Besonderheiten
Zu Bedenken gilt, dass bei Verkäufen in der Nachbarschaft die Stadt Hamburg hier zuletzt vermehrt ihr Vorkaufsrecht geltend gemacht hat, um einen Streifen von ca. 3 Meter vorne für einen zusätzliche Fahrradstreifen im Zuge einer möglichen Straßenverbreiterung zu erwerben. Der betroffene Grundstücksteil liegt außerhalb des Baufensters und beeinflusst den wunderbaren ruhig nach hinten gelegenen Garten mit Südausrichtung nicht. ein hierfür von der Stadt Hamburg bezahlter Kaufpreis vermindert entsprechend den Kaufpreis.
Stichworte
Zustand: renovierungsbedürftig, sanierungsbedürftig