Das Grundschulddarlehen für Immobilieneigentümer

(Aktualisiert: März 2023)

Banken oder Kreditinstitute verlangen oftmals für die Herausgabe von Immobiliendarlehen eine Sicherheit. Eine Möglichkeit ist die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch. Die Grundschuld ist eine Belastung, die für ein Grundstück aufgenommen wird und dient zur Absicherung von Schulden des jeweiligen Eigentümers.

Wie funktioniert die Grundschuld?

Eigentümer einer weitestgehend schuldenfreien oder komplett entschuldeten Immobilie können diese mit einer Grundschuld belasten und dafür günstiges Geld von ihrer Bank erhalten. Demnach haftet der Eigentümer mit seiner Immobilie für sein neues Auto als Beispiel. Üblicherweise wird im Grundbuch die Höhe des abzusichernden Betrages als Kreditsicherheit zugunsten des Darlehensgebers eingetragen. Dafür erhält der Darlehensnehmer Zinsen, die zwischen zwei und drei Prozent günstiger ausfallen als für einen normalen Ratenkredit.

Wichtige Info: Neben der Hypothek gehört die Grundschuld zu den Grundpfandrechten. Darunter versteht man dingliche Verwertungsrechte, die als Sicherung eines Kredites dienen. Dabei handelt es sich um Rechte an einem Grundstück oder einer Immobilie. Wenn du das Darlehen nicht mehr tilgen kannst, bedeutet das in letzter Konsequenz, dass die Bank deine Immobilie zwangsversteigern kann. Aus dem Erlös kann sie dann den notwendigen Teil für die Tilgung einbehalten.

Finanzierungsmöglichkeiten

Für was du dein aufgenommenes Grundschulddarlehen verwendest, ist dir komplett überlassen; egal ob Auto, Weltreise oder die Gucci-Handtasche für die Frau. Normalerweise verlangen Kreditinstitute keinen Verwendungsnachweis für den gewährten Kredit.

Grundschuldbestellung

Mit der Bestellung der Grundschuld solltest du nicht zu lange warten. Plane gute sechs bis acht Wochen dafür ein, es ist nämlich ein sehr zeitaufwendiger Prozess. Ratsam ist es, die Grundschuld zeitnah nach Abschluss des Kaufvertrages beurkunden zu lassen, denn die Darlehenssumme wird erst ausgezahlt, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.

Höhe des Kredits

Die Rechnung ist einfach: je höher der Wert der (fast) schuldenfreien Immobilie ist, desto mehr Geld kannst du mit einer Grundschuldbesicherung aufnehmen. Achte aber darauf, dich finanziell nicht zu übernehmen und prüfe deine aktuelle Finanzsituation. Du solltest dir Freiräume behalten, die in unvorhersehbaren Fällen Gold wert sein könnten.

Beachte außerdem, dass der Immobilienwert nur für die Sicherheit des Kredits besteht – die monatlichen Tilgungsraten begleichst du je nach finanziellem Ermessen und solltest diese daher realistisch einschätzen. Eine Faustregel unter Bankern lautet: Kapitalbeschaffung bis zu 60 Prozent des Objektwerts ist grundsätzlich möglich.

Zwei Arten der Grundschuld

1. Buchgrundschuld

Die Buchgrundschuld wird in Abt. III des Grundbuches eingetragen. Sie enthält den Zusatz „ohne Brief“, denn ein Grundschuldbrief wird dabei nicht erteilt. Sollten Änderungen an der Grundschuld vorgenommen werden, ist ein Eintrag in das Grundbuch erforderlich.

2. Briefgrundschuld

Zusätzlich zur Eintragung in Abt. III wird vom Grundbuchamt ein Grundschuldbrief ausgestellt, denn grundsätzlich ist eine Grundschuld eine Briefgrundschuld. Außer der Fall liegt vor, dass der Briefausschluss eingetragen ist. Der Grundschuldbrief verkörpert als Wertpapier im Rechtsverkehr die Grundschuld. Sollte die Briefgrundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen werden, muss kein Eintrag ins Grundbuch gemacht werden. Es ist nur notwendig, dass ein Abtretungsvertrag unterzeichnet und der Brief übergeben wird.

Grundschuld löschen?

Eine Grundschuld kann auch ohne mögliche Forderungen weiter bestehen, daher kannst du eine alte Grundschuld erneut als Sicherheit für einen neuen Kredit bedienen. In solch einem Fall wird die Grundschuld in Form einer Abtretung auf den neuen Darlehensgeber übertragen. Zu empfehlen ist: Solltest du ein Hypothekendarlehen zurückgezahlt haben, lass die Grundschuld bestehen, sollte in absehbarer Zeit eine weitere Finanzierung anstehen.

Grund: Die Löschung und der Neueintrag einer Grundschuld kostet Geld. Eine bereits bestehende Grundschuld kann bei erneuter Nutzung mit deutlich geringeren Gebühren auf den neuen Darlehensgewährenden übertragen werden. Wichtig: Für Einträge und Veränderungen im Grundbuch fallen zusätzlich Notar- und Grundbuchkosten an.