Nebenkostenerhöhung: Was dürfen Vermieter?

Nebenkosten bleiben selten über Jahre unverändert. Unter bestimmten Bedingungen dürfen Vermieter diese durchaus erhöhen. Lesen Sie hier, wann das der Fall ist, um wie viel die Kosten erhöht werden dürfen und mehr wichtige Infos zum Thema.

• Wann dürfen Vermieter Nebenkosten erhöhen?
• Um wie viel dürfen Nebenkosten erhöht werden?
• Der Mieter will die Nebenkostenerhöhung nicht zahlen - was nun?
• Nebenkosten rückwirkend erhöhen: Geht das?
• Wenn Vermieter Nebenkosten zu niedrig ansetzen
• Pauschale statt Nebenkostenvorauszahlung
• Vorlage zur Nebenkostenerhöhung

Wann dürfen Vermieter Nebenkosten erhöhen?

Vermieter in Deutschland dürfen die Nebenkosten unter bestimmten Bedingungen erhöhen. Die Erhöhung der Nebenkosten ist in der Regel an die tatsächlichen Kostensteigerungen gebunden, die bei den Betriebskosten entstehen. Hier sind die Hauptgründe und Bedingungen, unter denen eine Erhöhung der Nebenkosten zulässig ist:

• Anstieg der Betriebskosten: Wenn die tatsächlichen Betriebskosten steigen, beispielsweise durch erhöhte Gebühren für Müllentsorgung, Wasser, Heizung oder Grundsteuern, können Vermieter die Nebenkosten entsprechend anpassen.
• Jährliche Nebenkostenabrechnung: Die Anpassung der Nebenkosten erfolgt normalerweise auf der Grundlage der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Zeigt diese, dass die tatsächlichen Kosten höher sind als die bisher umgelegten Vorauszahlungen, kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen erhöhen.
• Ankündigung und Transparenz: Vermieter müssen die Erhöhung der Nebenkosten ankündigen und transparent begründen. Die Mieter müssen nachvollziehen können, warum und in welchem Umfang die Kosten gestiegen sind.
• Einhalten der Fristen: Die Erhöhung der Nebenkosten muss mit einer angemessenen Frist angekündigt werden. In der Regel müssen die Mieter mindestens einen Monat vor dem Wirksamwerden der Erhöhung informiert werden.
• Vereinbarungen im Mietvertrag: Die Möglichkeiten zur Erhöhung der Nebenkosten hängen auch von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Bei einer Pauschalmiete sind Erhöhungen der Nebenkosten nicht ohne Weiteres möglich, es sei denn, es gibt eine entsprechende vertragliche Regelung.
• Keine willkürlichen Erhöhungen: Die Erhöhung der Nebenkosten muss sich an den tatsächlichen Kosten orientieren. Willkürliche oder ungerechtfertigte Erhöhungen sind nicht zulässig.

Mieter haben das Recht, die jährliche Nebenkostenabrechnung zu prüfen und bei Unstimmigkeiten Einspruch zu erheben. Wenn Mieter Zweifel an der Berechtigung der Erhöhung haben, können sie rechtlichen Rat einholen oder sich an eine Mietervereinigung wenden.

Darüber hinaus ist die Schriftform verpflichtend. Eine Erhöhung der Nebenkosten muss via Schreiben an die Bewohner der Mietwohnung übermittelt sowie nachvollziehbar begründet werden. Auch die rechtzeitige Ankündigung ist entscheidend. Diese muss drei Monate vor dem Zeitpunkt erfolgen, an dem die Vermieter die Nebenkosten erhöhen.

Um wie viel dürfen Nebenkosten erhöht werden?

Die Erhöhung der Nebenkosten in einem Mietverhältnis muss sich an den tatsächlichen Kostensteigerungen der Betriebskosten orientieren. Es gibt keine pauschale Prozentzahl oder festen Betrag, um den Nebenkosten erhöht werden dürfen. Klar ist jedoch: Die Erhöhung muss verhältnismäßig sein, d.h., sie muss den tatsächlichen Kostensteigerungen entsprechen und darf nicht willkürlich festgelegt werden.

Die angemessene Erhöhung, von der das BGB spricht, ist nicht als präziser Prozentwert definiert. Im September 2011 gab es jedoch ein Urteil des Bundesgerichtshofs, bei dem ein Zwölftel der anfallenden Betriebs- und Heizkosten des Vorjahres als verhältnismäßig eingestuft worden sind (AZ VIII ZR 294/10).

Mieter sollten bedenken, dass sie das Recht haben, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und bei Unstimmigkeiten Widerspruch einzulegen. Bei Zweifeln über die Berechtigung einer Erhöhung kann es ratsam sein, rechtlichen Rat einzuholen oder sich an eine Mietervereinigung zu wenden.

Der Mieter will die Nebenkostenerhöhung nicht zahlen - was nun?

Hält sich ein Vermieter bei der Nebenkostenerhöhung an alle gesetzlichen Vorgaben, sind Mieter zur Zahlung verpflichtet. Trotzdem kann es vorkommen, dass Mieter die Zahlung der erhöhten Kosten verweigern. In diesem Fall haben Vermieter die Befugnis, den bestehenden Mietvertrag zu kündigen. Dabei ist zu beachten:

• Zahlungsrückstände müssen kündigungsrelevant sein. Das BGB gibt in § 569 gibt hierfür mindestens zwei fehlende Monatsmieten vor.
• Bleiben die Zahlungen von Bewohnern also mindestens zwei Monate aus, dürfen Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen. Eine vorherige Klage vor Gericht muss dafür nicht erfolgen.

Nebenkosten rückwirkend erhöhen: Geht das?

In puncto nachträgliche Erhöhungen gibt es zwei verschiedene Aspekte zu betrachten: Korrekturen für bereits übermittelte Abrechnungen und rückwirkende Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlung. Letzteres ist bei Mietverträgen mit Betriebskostenvorauszahlung so nicht möglich.

Hier ist ein übermitteltes Anschreiben der Nebenkostenerhöhung notwendig, mit dem dann auch die Nebenkosten erst ab der übernächsten Mietzahlung ansteigen. Entsprechend kommt es nicht zu rückwirkenden Steigerungen, sondern in der Regel eher zu Nachzahlungen. Korrekturen sind innerhalb der 12 Monatsfrist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums möglich. Das gilt auch für Rückzahlungen, die durch steigende Kosten zu Nachzahlungen werden. Das entschied der Bundesgerichtshof im Januar 2011 (AZ: VIII ZR 296/09).

Anders sieht es bei rückwirkenden Erhöhungen von Nebenkostenpauschalen aus:

• Sind die Kosten für Vermieter rückwirkend gestiegen, dürfen diese auch bei Nebenkosten die dazugehörige Pauschale erhöhen. Erhöht eine Gemeinde beispielsweise nachträglich die Grundsteuer, ist eine solche Situation gegeben.
• Innerhalb von drei Monaten nach dem Moment, in dem der Vermieter von dieser Kostensteigerung erfahren hat, muss er die betroffenen Mieter informieren.

Wenn Vermieter Nebenkosten zu niedrig ansetzen

Vermieter sind grundsätzlich dazu verpflichtet, Nebenkosten in angemessener Höhe anzusetzen. Es ist grundsätzlich nicht empfehlenswert, Mietern zunächst deutlich zu niedrige Kosten vorzugeben. Andernfalls entstehen große Risiken für die Vermieter: Entsteht der Eindruck einer arglistigen Täuschung, können Wohnungsmieter fristlos kündigen. Weitere rechtliche Konsequenzen sind zudem möglich.

Darüber hinaus müssen Vermieter finanzielle Lücken in solchen Fällen erst einmal überbrücken - bis eine Nebenkostenerhöhung angekündigt wird und in Kraft tritt. Und wenn sich Mieter dann dagegen wehren, wird es kompliziert. Eine gute Budgetplanung kann so nicht stattfinden und es drohen immer Rechtsstreitigkeiten. Daher lieber direkt die Nebenkosten realistisch ansetzen.

Pauschale statt Nebenkostenvorauszahlung

Nebenkostenpauschalen stellen eine Alternative zur klassischen Vorauszahlung dar. Pauschalen kommen seltener zum Einsatz, haben aber auch einige Vorteile:

• Planungssicherheit: Eine Nebenkostenpauschale bietet sowohl für Mieter als auch für Vermieter eine größere Planungssicherheit. Die Höhe der Nebenkosten bleibt über die gesamte Laufzeit des Mietverhältnisses gleich, unabhängig von den tatsächlichen Kosten.
• Keine jährliche Abrechnung: Bei einer Pauschale entfällt die Notwendigkeit einer jährlichen Nebenkostenabrechnung. Dies spart Verwaltungsaufwand und vermeidet potenzielle Konflikte, die aus der Abrechnung resultieren könnten.
• Einfachheit und Transparenz: Die Nebenkosten sind transparent und einfach zu verstehen, da monatlich ein fester Betrag gezahlt wird.
• Keine Nachzahlungen: Für Mieter entfällt das Risiko von Nachzahlungen am Ende des Abrechnungszeitraums, da die Pauschale die gesamten Nebenkosten abdeckt.
• Vereinfachte Buchhaltung: Für den Vermieter vereinfacht eine Pauschale die Buchhaltung, da keine detaillierten Aufzeichnungen und Abrechnungen der einzelnen Nebenkostenposten erforderlich sind.

Nachteile hat diese Methodik jedoch auch einige: Da Pauschalen in der Regel das gesamte Mietverhältnis über unverändert bleiben, ist nicht immer garantiert, dass alle Kosten gedeckt sind. Sowohl Über- als auch Unterdeckung ist hier möglich. Nachforderungen im klassischen Sinne können hier nicht gestellt werden. Gestiegene Grundsteuern oder ähnliche Gründe sind notwendig, um hier Preisanpassungen vorzunehmen.

Vorlage zur Nebenkostenerhöhung

Wie ein Muster zur Nebenkostenerhöhung aussehen kann, zeigt das folgende Schreiben. Formatierung und Inhalt fallen natürlich je nach Vermieter und Grund für die Kostenerhöhung anders aus. Wichtige Grundinformationen sollten jedoch immer enthalten sein: Um welches Mietverhältnis geht es (Bezug auf Vertrag und Mietparteien nehmen), welche Kosten ändern sich wie, wann und aus welchem Grund.

(Aktualisiert: März 2024)