Die ortsübliche Vergleichsmiete: Bei Mieterhöhung immer prüfen!

Mieterhöhungen sind für Mieter grundsätzlich keine gute Nachricht. Doch sorgen steigende Kosten schon einmal dafür, dass Vermieter hier anziehen. Ob das so immer mit rechten Dingen zugeht, können Mieter anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete ermitteln. Lesen Sie hier, welche Rolle der Mietspiegel spielt und was Sie tun können, wenn die Mieterhöhung im Vergleich zu hoch ist.

So hängen die ortsübliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel zusammen

Gesetzliche Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete ist §558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Demnach setzt diese sich aus den Mietzahlungen zusammen, die für vergleichbaren Wohnraum in den letzten Jahren in der Gemeinde oder oder einer vergleichbaren Gemeinde vereinbart worden sind. Entscheidende Faktoren dabei sind:

Art der Wohnung,
Größe,
Ausstattung,
Beschaffenheit und
Lage.

Darüber besagt das BGB in §558, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Vermieter angekündigt und die Zustimmung dafür beim Mieter verlangt werden darf. Die Voraussetzung dafür ist, dass zum Zeitpunkt der Erhöhung mindestens 15 Monate lang eine unveränderte Miete bestanden hat.

Aufgepasst: Diese Vorgaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten ausschließlich für Wohnraum, der frei finanziert wird. Mietzahlungen, die durch Förderung oder ein Gesetz begrenzt werden, werden davon nicht berührt.

Mietspiegel werden von vielen Städten und Gemeinden regelmäßig erstellt. Dies geschieht in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden. Ortsübliche Mietspiegel verraten, welche Mietpreise für Wohnraum im entsprechenden Gebiet anfallen.

Es wird dabei noch unterschieden zwischen einfacher und qualifizierter Mietspiegel. Beide haben denselben Zweck, wobei aber nur der qualifizierte Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Dieser hat rechtlich mehr Gewicht, da die darin zu lesenden Werte als tatsächliche, ortsübliche Vergleichsmiete angesehen wird.

Die Mieterhöhung geht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus - was nun?

Grundsätzlich sind Vermieter stark an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Mieterhöhungen dürfen nicht höher ausfallen und müssen stets ausreichend begründet werden. Dazu kommen weitere Vorschriften, wie etwa die sogenannte Kappungsgrenze: In einem Zeitraum von drei Jahren darf keine Erhöhung von über 20 Prozent stattfinden. In einigen Regionen mit angespannten Wohnraumsituationen kann dieser sogar auf maximal 15 Prozent festgesetzt werden.

Nochmal anders sind Neuvermietungen geregelt: Hier greift die Mietpreisbremse, wodurch die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent überschritten werden. Dies gilt für alle Gemeinden, in denen die Nachfrage das vorhandene Wohnraumangebot deutlich übersteigt.

Doch was können Mieter tun, wenn Sie eine Mieterhöhung als unrechtmäßig wahrnehmen? Verlangen Vermieter Zahlungen weit über der örtlichen Durchschnittsmiete, können Mieter zunächst die Zustimmung zur Erhöhung verweigern. Ist die Zustimmungsfrist abgelaufen, haben Hauseigentümer drei Monate Zeit, um auf Zustimmung zu klagen. Spätestens bei einem Gerichtsverfahren wird eine ungerechtfertigte Mieterhöhung nicht bestehen können.

Hier ist es für Mieter sinnvoll, sich rechtzeitig Rat von Experten zu holen. Der örtliche Mieterschutzverein oder der deutschen Mieterbund können hier gute Anlaufstellen sein. Ein Widerspruch zum Mieterhöhungsverlangen sollte nämlich gut überlegt sein. Andernfalls kann das Mietverhältnis dauerhaft Schaden nehmen oder sogar langfristig aufgelöst werden.

Achtung bei Modernisierungen: Erhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen dürfen durchaus über der regulären Kappungsgrenze liegen. Möglich sind hier Mieterhöhungen um “8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten” (§ 559 Absatz 1 BGB).

FAQ: Häufige Fragen zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Wie kann ich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln? Der örtliche Mietspiegel muss sowohl für private als auch gewerbliche Personen zugänglich sein. Darüber hinaus helfen Mietdatenbanken sowie Gutachten von Sachverständigen bei der Ermittlung. Vermieter nutzen diese Quellen häufig als Begründung für Mieterhöhungen.
Sind Spannen bei der Vergleichsmiete möglich? In Mietspiegeln werden teilweise Spannen angegeben, die sich aus der Berechnung für verschiedene Wohnsituationen ergeben. Mieten, die sich zwischen diesen Spannen bewegen, gelten weiterhin als ortsüblich.
Was ist, wenn ich keinen passenden Mietspiegel oder andere Vergleichsdaten finde? In diesem Fall ist es sinnvoll, sich direkt an die zuständige Stadtverwaltung oder den regionalen Mieterverein zu wenden. Diese helfen dabei, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
Mir fehlen Informationen, um eine Mieterhöhung einzuschätzen und auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuwenden. Was nun? Selbst mit Zugriff auf den lokalen Mietspiegel können wichtige Informationen dazu fehlen, die eigene Wohnung richtig einzuordnen. Das ist etwa dann der Fall, wenn Details zur Modernisierung oder Wissen über das Alter des Gebäudes fehlen. Hier steht Ihnen ein gesetzlicher Auskunftsanspruch zu (§ 556g Absatz 3 BGB). Vermieter müssen entsprechende Informationen also auf Anfrage bereitstellen.