Die Mietkaution: Pflichten der Vermieter und Mieter

(Aktualisiert: November 2022)

Nicht selten ist die Mietkaution ein umgestrittenes Thema zwischen Mieter und Vermieter. Denn oftmals ist nicht klar: Wie hoch darf sie sein? Wie ist die Mietkaution zu hinterlegen? Und auf welche Arten darf sie bezahlt werden? Alle wichtigen Infos zum Thema erfahren Sie hier.

Welche Höhe der Kaution ist erlaubt?

Die gesetzlich festgelegte maximale Höhe der Mietkaution ergibt sich aus § 551 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Der Vermieter darf also zum Nachteil des Mieters nicht von dieser Bestimmung abweichen. Demnach wird Vermietern untersagt, mehr als drei Monatsmieten ohne Pauschalen und Nebenkosten-Vorauszahlungen als Sicherheit zu verlangen. Dazu kommt die Verpflichtung, eine Zahlung in bis zu drei Monatsraten zu gewähren, damit Mieter überprüfen können, ob ihr Geld ordnungsgemäß angelegt wurde. Die Höhe der Kaution muss im Mietvertrag festgehalten sein, ebenso die Art bzw. die Zahlungsweise. Hier gibt § 551 BGB eine klare Grenze vor.

Sie können die Kaution also durchaus in Raten zahlen. Die erste Rate wird dabei mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung, sowie der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjähren jeweils nach drei Jahren.

Anlage der Kaution

Erhält der Vermieter eine Geldsumme als Kaution, so ist er gemäß § 551 Absatz 3 BGB dazu verpflichtet, die Kaution anzulegen. Dies hat bei einem Kreditinstitut auf einem Sonderkonto (offenen Treuhandkonto) zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssätzen zu erfolgen. Alle Kreditinstitute innerhalb der Europäischen Union sind hier zulässig.

Interessanter Fakt: Der Mieter kann bereits nach der ersten Rate einen Nachweis über die gesetzeskonforme Anlage der Summe verlangen und hat solange ein Zurückbehaltungsrecht, bis der Nachweis erbracht ist (AG Ludwigshafen WuM 1992, 188).

Die Kaution gehört dem Mieter, weshalb der Vermieter mit dem Geld nicht einfach machen darf, was er möchte. Vermieter müssen für die Kautionen der Mieter ein insolvenzfreies Kautionskonto einrichten. Mieter sind im Fall einer Insolvenz des Vermieters somit gegen den Verlust ihrer Kaution abgesichert. Denn wenn das Geld auf ein Privatkonto des Vermieters überwiesen oder ganz und gar bar ausgezahlt wurde, kann bei finanziellem Ruin des Vermieters auch die Kaution des Mieters verloren sein. Solange das erforderliche Mietkautionskonto nicht existiert, braucht der zukünftige Mieter den Rest der Kaution nicht auszuhändigen. Hier greift § 551 Abs. 3 BGB. So gilt für das Sonderkonto auch, dass es den üblichen Zinssätzen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist entsprechen muss. Der Vermieter muss die Kaution mindestens zu diesem Zinssatz anlegen und die vollen Kosten für die Sparanlage tragen. Alle Kreditinstitute der Europäischen Union sind hier zulässig.

Der Vermieter ist zu jeder Zeit des Mietverhältnisses verpflichtet, dem Mieter auf Wunsch nachzuweisen, dass er die Kaution ordnungsgemäß angelegt hat. Das gilt bereits nach der ersten Rate. Für den restlichen Betrag gilt ein Zurückbehaltungsrecht, bis der Vermieter den Nachweis erbracht hat (AG Ludwigshafen WuM 1992, 188) Auch die Zinsen aus der Kautionsanlage gehören in vollem Umfang dem Mieter. Der Vermieter darf im Mietvertrag nicht festsetzen, dass sie ihm und nicht dem Mieter zustehen. Solche Klauseln sind unwirksam. Die Höhe der Verzinsung richtet sich nach dem aktuell üblichen Zinssatz für Anlagen mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Verwendung der Kaution

Die Kaution ist zwar eine Sicherheitsleistung für den Vermieter, er darf sich aber trotzdem nicht ohne Weiteres davon bedienen, wenn beispielsweise der Mieter mit der Zahlung der Miete im Rückstand ist. Selbstverständlich darf er die Zahlung der überfälligen Miete verlangen, Anspruch auf die Kaution hat der Vermieter in der Regel aber erst nach Beendigung des Mietverhältnisses. Bereits verjährte Ansprüche des Vermieters dürfen nicht mit der Kaution verrechnet werden.

Die Kaution darf hauptsächlich für Forderungen aus dem Mietverhältnis verwendet werden. Es ist nicht zulässig, die Kaution als pauschale Vergütung für eine durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstandene Abnutzung nach der Dauer des Mietvertrages anteilig verfallen zu lassen (AG Köln WuM 1991, 570).

Vor Beendigung des Mietverhältnisses darf sich der Vermieter rechtlich nur dann die Kaution verwenden, wenn seine Forderung rechtskräftig festgestellt, unstrittig oder offensichtlich begründet ist. Der Rechtsbeistand kann beurteilen, ob in dem konkreten Fall der Vermieter aus der Kaution bedient wird.

Mehr als drei Monatsmieten bereits bezahlt – Was können Sie tun?

Der Mieter muss in keinem Fall mehr als drei Monatsmieten bezahlen. Falls der Mieter zu viel Mietkaution bezahlt hat, zum Beispiel in Höhe von vier oder fünf Monatsmieten, dann hat er Anspruch auf die Rückzahlung. Das gilt in der Regel, wenn der Vermieter freiwillig zu viel Kaution bezahlt hat, um die neue Wohnung mieten zu können.

Gut zu wissen: Sie haben mehr als drei Monatsmieten bereits bezahlt? Der Rückzahlungsanspruch im Hinblick auf den überschießenden Teil verjährt binnen drei Jahren mit Ablauf des Jahres, in dem der Mieter den überschießenden Betrag bezahlt hat (BGH, Urteil vom 01.06.2011, Az: VIII ZR 91/10). Hier also am besten rechtzeitig auf Rückzahlung bestehen.

Rückzahlung der Kaution

Wird das Mietverhältnis beendet und hat der Vermieter keine vertraglichen Ansprüche mehr an den Mieter, bekommt dieser seine Kaution zurück. Da der Vermieter gegebenenfalls prüfen muss, ob Ansprüche bestehen und wie hoch diese genau sind, wird ihm eine Frist zur Berechnung gewährt, während der er die Mietkaution noch einbehalten darf. Wie lang diese Frist ist, hängt vom Einzelfall ab. Wichtig ist, dass es keine feste Frist gibt, die vorgibt, wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Auch hier ist der individuelle Fall entscheidend. Wenn Sie aus der Wohnung ausziehen, kann sich der Vermieter grundsätzlich bis zu 6 Monaten Zeit lassen, um die Kaution zurückzuzahlen. Eine Ausnahme besteht, wenn im Übergabeprotokoll keine Mängel und Schaden vermerkt sind. Dann muss der Vermieter die Kaution inklusive Zinsen sofort überweisen.

Selbst nach der Beendigung des Mietverhältnisses können noch Ansprüche des Vermieters entstehen. Bei diesen handelt es sich regelmäßig um Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses sofort zu erstellen. In jedem Fall kann jedoch zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses und der Fälligkeit etwaiger Nachforderungen ein längerer Zeitraum liegen. Denn erst durch die ordnungsgemäß erstellte Betriebskostenabrechnung werden auch etwaige Nachzahlungsansprüche des Vetrmieters fällig.

Verschiedene Kautionsarten & Zahlungsarten

Bei der Barkaution gibt oder überweist der Mieter dem Vermieter den vereinbarten Betrag. Der Vermieter ist verpflichtet, ein eigenes Kautionskonto zu eröffnen, damit das Geld des Mieters gesichert ist, z.B. im Fall einer Insolvenz des Vermieters. Als zusätzliche Sicherheit hat der Mieter das Recht auf eine Zahlung in drei Monatsraten: Nur wenn der Vermieter nachweist, dass er die erste Rate vorschriftsmäßig angelegt hat, muss der Mieter auch den restlichen Betrag zahlen.

Auch das gemeinsame Mietkautionssparbuch ist eine sichere Möglichkeit, denn hier können Mieter und Vermieter nur gemeinsam über das Geld verfügen. Die Zinsen stehen bei jeder Anlageform dem Mieter zu. Es gibt noch einige andere Möglichkeiten der Kautionszahlung und -anlage, etwa eine Bürgschaft oder eine Anlage in Wertpapieren oder Aktien. Sie müssen aber mit dem Vermieter vereinbart werden, sind teilweise mit höherem Risiko verbunden und eher unüblich. Verschiedene Arten der Mietkautionsübermittlung sind also denkbar: